춘천지방법원 2026타경50010. 춘천시 석사동에 있는 석사동현진에버빌1차 102동 7층 705호 아파트입니다. 감정가는 354,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 주식회사 엘앤비파이낸셜대부이며 경매 청구액은 10,000,000원입니다.

현재 소유자는 이은숙 씨로, 2021년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 307,000,000원입니다. 이후 노길선 명의로 설정되었던 근저당권들은 2024년 8월 27일 말소되고, 같은 날 엘앤비파이낸셜대부의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 매각의 말소기준권리입니다.

이후 동일 채권자의 전세권과 추가 근저당권, 카드사 및 금융기관의 가압류가 이어졌습니다. 등기상 권리관계는 다소 복잡해 보이지만 매각 후 권리 인수 여부를 기준으로 정리하면 비교적 명확합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡한 등기, 매수인 인수는 0원

등기부에서 가장 중요한 시점은 2024년 8월 27일입니다. 이 날짜에 노길선 명의의 기존 근저당권 2건이 말소되고, 엘앤비파이낸셜대부의 근저당권이 새롭게 설정됐습니다. 말소기준권리보다 앞서 존재했던 한국스탠다드차타드은행 및 국민은행의 근저당권도 이미 말소된 상태입니다.

말소기준 이후 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권, 채권최고액 15,000,000원의 추가 근저당권 및 가압류 4건은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 근저당권부 채권에 설정되었던 질권 2건 역시 등기부상 이미 말소됐습니다.

엘앤비파이낸셜대부 명의의 전세권은 근저당권 설정 당일인 2024년 8월 27일에 접수된 별도 등기권리입니다. 임대차 신고가 확인된 주택임차인의 보증금과 혼동하거나 중복으로 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 5.4% 높다

석사동현진에버빌1차는 720세대, 2004년 7월 28일 준공 단지입니다. 가격 비교에는 동일 면적대인 전용 84.92~85.00㎡의 최근 실거래 12건을 사용했습니다. 거래 시점은 2026년 5월부터 9월까지입니다.

최근 12개월 실거래 평균은 335,750,000원, 최신 거래가는 333,000,000원입니다. 같은 면적대의 실거래 가격은 304,000,000원부터 367,000,000원까지 분포합니다.

신건 최저가는 최근 12개월 평균의 105.4%로, 평균보다 약 1,825만원 높습니다. 최신 거래가와 비교하면 차이는 2,100만원입니다. 특히 같은 7층, 전용 85.00㎡의 2026년 9월 거래가도 338,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 작성한 예상 배당입니다. 집행비용 5,756,000원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 348,244,000원입니다. 추정 채권총액은 392,583,053원이므로 44,339,053원의 미배당이 발생합니다.

채권최고액 및 전세금을 기준으로 작성한 단순 추정배당입니다. 실제 피담보채권 잔액·배당요구·우선순위·배당기일 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액 10,000,000원과 추정표상 동일 채권자에게 배정된 320,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

현재는 신건이지만, 향후 유찰되어 최저매각가가 낮아지는 경우를 가정하면 다음과 같습니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

1회 유찰을 가정한 283,200,000원은 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 비교상 부담이 완화됩니다. 그러나 실제 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 단지의 평균 유찰 횟수도 0.0회입니다. 낮은 최저가가 향후 반드시 실현된다는 전제로 입찰 계획을 세우는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 춘천시 석사동 소재 성림초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층입니다. 아파트로 이용 중이며 방3·화장실2·거실·주방·발코니 등이 있습니다. 난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며 중점경관관리구역 등 관련 규제가 있습니다. 공시지가는 825,300원/㎡입니다.
• 도로. 단지 내부 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 720세대 단지로 동일 면적대의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 304,000,000원부터 367,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 층·향·관리상태에 따라 적정 매수가격을 구분해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 확인. 최근 실거래 평균은 335,750,000원, 최신 거래는 333,000,000원입니다. 신건 최저가 354,000,000원은 두 가격을 모두 상회하므로 응찰가와 취득 부대비용을 함께 검토해야 합니다.
• 전세권과 실제 임차관계 구분. 엘앤비파이낸셜대부의 전세권 등기와 실제 주택 점유·임대차 관계는 구분해서 확인해야 합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
• 소유권 및 등기 변동 확인. 2024년 8월 27일 말소기준 근저당권과 이후 권리들의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인하세요.
• 점유 및 명도 조사. 현황조사서와 현장 방문 등을 통해 실제 점유자, 임대차 주장 여부 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 배당금액 구분. 경매 청구액 10,000,000원과 근저당 채권최고액 300,000,000원은 동일한 금액 개념이 아닙니다. 실제 피담보채권액과 배당요구 내역을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 비용을 입찰 예산에 반영하세요.
• 매각 진행 확인. 매각기일은 2026.10.12입니다. 법원 공고상 기일 변경, 매각조건 및 입찰보증금 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·최신 등기부와 실거래 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 신중하게”

춘천 현진에버빌1차 705호의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024년 8월 27일 엘앤비파이낸셜대부 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되며, 명세서상 별도 인수권리는 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계는 최종적으로 확인해야 합니다. 또한 예상배당표상 44,339,053원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금도 없으나, 이러한 채권자 간 배당 부족을 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 354,000,000원이 최근 12개월 평균 335,750,000원의 105.4%이며 최신 거래가 333,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 가격에 뚜렷한 시세 할인은 없습니다.

권리 인수 부담은 작지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 부족합니다. 이 사건의 핵심은 실제 점유관계를 확인하고 최근 실거래 수준과 비교해 매수가격을 결정하는 데 있습니다.