춘천지방법원 2023타경2390. 등기대상 건물은 강원특별자치도 횡성군 공근면 공근리 99-3외 6필지 2동으로 표시돼 있고, 감정평가상 건물은 동·식물관련시설(축사·퇴비사) 용도입니다. 토지는 생산관리지역·농림지역과 계획관리지역 등이 걸쳐 있고, 제공된 토지정보에는 지목 전, 토지이용상황 전축사, 면적 790.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)로 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2022.05.31 원주신용협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 같은 날 추가로 설정된 원주신용협동조합 근저당 336,000,000원, 2022.10.21 주식회사대백저축은행 근저당 260,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기보다 더 중요한 현장 리스크가 하나 있습니다. 목적물 진입을 위한 주위토지통행권 관련 소송이 현재 2심 계속 중이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경2390 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 공근면 공근리 95-1 |
| 등기대상 | [건물] 강원특별자치도 횡성군 공근면 공근리 99-3외 6필지 2동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(축사·퇴비사) |
| 소유자 | 한을수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,545,719,000원 / 1,082,003,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 476,175,916원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황점유와 실제 임대차 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 실거래 비교는 불가
감정가는 1,545,719,000원, 현재 최저매각가는 1,082,003,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 757,402,100원, 그 다음은 530,181,469원입니다.
다만 이 사건에는 동일 용도·동일 지역의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 축사·퇴비사와 여러 토지가 일괄매각되는 구조이고 진입 통행권 소송까지 있어, 가격 판단은 실제 이용 가능성·진입 조건과 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,082,003,000원 | 461,214,001원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 757,402,100원 | 782,568,892원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 530,181,469원 | 1,007,517,317원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,082,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 13,220,030원 |
| 을구 1번 근저당권 · 원주신용협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 원주신용협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대백저축은행 | 260,000,000원 | 192,782,970원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 29,874,137원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 강원신용보증재단 | 34,425,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 원주축산업협동조합 | 10,595,085원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 원주시산림조합 | 4,396,060원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 횡성군산림조합 | 24,110,981원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 김희복 | 11,314,181원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 136,628,898원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 65,800,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 원주축산업협동조합 | 30,422,688원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,429,941원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,529,996,971원, 총 배당액은 1,068,782,970원이며 미배당은 461,214,001원입니다. 주식회사대백저축은행부터 일부 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·시설·이용 리스크
- 일괄매각. 목록1~5는 농지취득자격증명이 불필요한 것으로 기재돼 있으며 전용허가가 표시돼 있습니다.
- 현황 차이. 목록8은 공부상 목장용지이나 현황은 도로입니다.
- 매각 제외. 지상에 있는 이동식화장실·차량방역실 등은 매각에서 제외됩니다.
- 감정가 포함 범위. 감정평가액과 최저매각가격에는 석축·바닥포장·수목·차양이 포함돼 있습니다.
- 건물. 기호(10,11)는 일반철골구조 단층의 동·식물관련시설(축사·퇴비사)로, 급수기·환풍기 등이 설치돼 있습니다.
- 교통. 버스노선과 운행빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 주변. 금계천2교 남서측 원거리에 위치하며 주변은 농경지·임야 등으로 형성된 산간농경지대입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·농림지역·계획관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지·임업용산지·준보전산지 등이 기호별로 적용됩니다.
- 토지 참고. 제공된 토지정보에는 공시지가 21,700원/㎡, 지목 전, 토지이용상황 전축사, 완경사·부정형·세로한면(가)로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진입권 소송 원문 확인. 1심 판결의 통행 범위와 2심 진행상황이 실제 진입·이용에 직접 연결될 수 있으므로 2022가단58591, 2023가단59324, 2026나10298, 2026나10299 사건을 확인해야 합니다.
- 현장 진입 가능성 확인. 등기상 권리와 별개로 실제 차량·축산시설 진입 동선, 도로 폭과 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 구분. 이동식화장실·차량방역실 등 매각 제외 물건과 포함되는 석축·바닥포장·수목·차양을 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도지역·산지 규제 확인. 생산관리지역·농림지역·계획관리지역과 보전산지·임업용산지·준보전산지 적용 범위를 필지별로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 비교자료가 없으므로 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 진입과 이용 가능성
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 현재 배당계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 주거용 물건이 아니라 축사·퇴비사와 토지가 함께 묶인 특수 목적물입니다. 특히 목적물 진입과 직접 연결되는 주위토지통행권 소송이 2심 계속 중이라는 사실은 등기 말소 여부와 별개로 반드시 확인해야 할 핵심입니다.
현재 최저가는 1,082,003,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 이 숫자만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 판단 순서는 권리말소 확인 → 통행권 소송과 실제 진입 검증 → 필지별 규제·매각범위 확인 → 가격 검증입니다.
