춘천지방법원 2026타경50079. 춘천시 온의동 온의롯데캐슬스카이클래스 103동 2003호, 전용 84.796㎡ 아파트입니다. 소유자는 김종두이며, 채권자 안세훈이 청구액 33,757,920원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2026년 2월 9일 강제경매개시결정입니다. 과거 춘천시 압류와 국민은행 근저당은 이미 말소되어, 현재 등기상 담보권 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 등기부가 단순하다고 매수인 인수 위험까지 없는 것은 아닙니다.
핵심은 주민등록등재자 황상필입니다. 2024년 11월 29일 전입하여 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있습니다. 배당요구는 2026년 3월 27일 접수되었지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 우선배당액과 낙찰 후 인수액을 산정할 수 없습니다. 따라서 입찰금액만으로 실질취득 비용을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 온의동 590 온의롯데캐슬스카이클래스 제103동 제20층 제2003호 도로명주소: 강원특별자치도 춘천시 방송길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.796㎡ · 철근콘크리트구조 · 39층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김종두 (2016.03.17 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 562,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안세훈 / 33,757,920원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.09 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 점유·임차 | 황상필 · 대항력 있는 임차인 · 보증금 미상 |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 56,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2023년 춘천시 압류는 같은 해 말소되었고, 2024년 설정된 국민은행 근저당(채권최고액 110,000,000원) 역시 2024년 11월 29일 해지로 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 안세훈의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 인수보증금 확정 전 입찰 주의
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황상필 주민등록등재자 |
2024.11.29 | 미상 | 있음 말소기준 이전 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 가능 미배당 보증금 잔액 |
실제 확인된 임차인 1명. 황상필은 2026.03.27 배당요구를 접수했습니다. 확정일자 및 보증금 액수가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
실질취득 비용은 낙찰가와 인수보증금을 함께 계산해야 합니다. 특히 확인된 임차보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득 비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 경우 시세 비교 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액입니다. 보증금과 배당 가능액이 확정되기 전에는 유찰 후 가격도 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 104.5%
온의롯데캐슬스카이클래스는 993세대이며, 2015년 11월 19일 준공된 단지입니다. 대상 물건과 면적이 대응하는 전용 84.8㎡대 최근 실거래 12건(2026년 6~9월)을 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.8㎡ | 3 | 515,000,000원 |
| 2026.09 | 84.8㎡ | 35 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 31 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 34 | 538,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 16 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 38 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 36 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 17 | 525,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 36 | 560,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 3 | 498,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8㎡대 | 12건 | 538,000,000원 |
최근 실거래 범위는 498,000,000~570,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 538,000,000원입니다. 신건 최저매각가 562,000,000원은 이 평균보다 24,000,000원 높고, 최신 거래인 2026년 9월 515,000,000원보다도 47,000,000원 높습니다. 즉 감정가 그대로 낙찰받으면 평균 대비 가격 이점이 없습니다. 여기에 임차보증금 인수액이 발생한다면 실질취득 비용은 더욱 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,020,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 안세훈 | 33,757,920원 | 33,757,920원 |
| 임차인 · 황상필 | 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 520,222,080원 |
집행비용 8,020,000원 및 신청채권자 33,757,920원 배당을 가정한 단순 계산입니다. 황상필의 보증금·우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하지 않아 실제 소유자 잔여액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 실질취득 비용
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 562,000,000원 | 33,757,920원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 449,600,000원 | 33,757,920원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 359,680,000원 | 33,757,920원 | 임차보증금 미상 |
각 회차의 신청채권자 청구금액은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금의 실제 배당순위와 금액을 반영한 최종 배당 결과가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 반드시 실질취득 비용도 낮아지는 것은 아닙니다. 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 그 미배당 잔액을 인수한다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나 총취득 비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KBS 춘천방송국 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 아파트지대로, 주거의 쾌적성과 편익성은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 내 포장도로를 통해 인근 간선도로로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 39층 철근콘크리트 건물의 20층 아파트입니다. 위생·급배수·공용승강기·화재탐지·옥내소화전·지하주차장 설비 및 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역·자연녹지지역, 지구단위계획구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 대로3류·중로1류에 접하며 공원과 녹지에도 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 993세대 단지로 동일 평형의 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 498,000,000~570,000,000원으로 거래가격의 편차가 있으므로 대상 호수의 층·향·내부상태에 따른 개별 가격 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 황상필의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2026.03.27로 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 우선변제 여부 및 배당 가능액을 명세서와 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 명세서 인수 조건 확인. 대항력 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 반드시 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 신건 최저가는 최근 평균의 104.5%입니다. 유찰하더라도 낙찰가만 비교하지 말고 인수할 임차보증금까지 합산해 최근 거래 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인의 점유와 보증금 반환 문제를 고려해 인도 및 명도 가능 시점과 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 최우선변제 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료와 최근 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 중요한 것은 미확정 보증금”
이 사건은 등기상 담보권 자체보다 대항력 임차인의 보증금 인수 여부가 더 중요한 물건입니다. 과거 압류와 근저당은 이미 말소됐지만, 황상필은 말소기준 이전 전입한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 아직 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득 비용을 확정하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 562,000,000원은 최근 실거래 평균 538,000,000원보다 높은 104.5%입니다. 최신 거래 515,000,000원과 비교해도 신건 가격에 할인 이점이 없습니다. 우선 임차보증금과 실제 배당 가능액을 확인하고, 이를 반영한 실질취득 비용이 최근 시세보다 낮아지는지 판단하는 것이 핵심입니다. 단순한 신건 입찰이나 최저가 하락만으로는 이 사건의 인수 위험과 가격 문제를 해결할 수 없습니다.
