춘천지방법원 2026타경50086. 본건은 춘천시 신동의 토지와 건물을 일괄매각하는 물건입니다. 주건물은 1층 공장 및 화장실, 2층 사무실 및 화장실로 이용 중이고, 부속건물은 공부상 주택으로 방1·욕실1 구조입니다. 토지는 960.0㎡ 공장용지로, 제1종일반주거지역에 속합니다. 권리관계의 기준은 2020.03.31 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사부농테크 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 단정하기 어렵습니다. 주민등록등재자 유명철의 전입일이 2014.04.15로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 현황조사에서는 채무자 겸 소유자가 전부 점유·사용하고 있다고 진술했습니다. 따라서 실제로 유명철이 점유를 상실했다면 대항력이 없을 수 있고, 반대로 점유가 계속됐다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 이 부분의 사실관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 신동 406-3 · 신동로 122 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주건물 1층 공장·화장실, 2층 사무실·화장실 · 부속건물 주택 |
| 토지 | 960.0㎡ · 공장용지 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박일라 |
| 감정가 / 최저가 | 814,052,100원 / 814,052,100원 (신건) |
| 청구액 | 12,235,428원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차관계는 확인 필요
2008.02.21 설정된 신한은행 근저당 351,000,000원은 2020.03.31 해지로 말소됐고, 같은 날 하나은행 근저당 360,000,000원이 새로 설정됐습니다. 이 하나은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2023.07.12 주식회사부농테크의 9,330,460원 가압류와 2026.02.13 강제경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 숫자보다 먼저 봐야 할 부분
| 성명 | 관계 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유명철 | 주민등록등재자 | 2014.04.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 주민등록등재자로 확인되지만, 점유 여부와 보증금이 확정되지 않았습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항이 없으나, 이는 실제 점유·대항력에 대한 현장 확인을 생략해도 된다는 뜻은 아닙니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 최저매각가만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 814,052,100원이며 0회 유찰 신건입니다. 이 사건은 공장·사무실·주택과 여러 필지의 토지가 함께 사용되는 일괄매각 물건으로, 감정요항표상 토지 일부는 공부상 도로이나 현황은 잡종지 등이고, 부속건물의 지붕도 공부와 현황이 다릅니다. 따라서 단순한 주거용 부동산처럼 하나의 실거래 평균만 놓고 저렴하거나 비싸다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 814,052,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,540,521원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사부농테크 | 9,330,460원 | 9,330,460원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사부농테크 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 434,181,119원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 369,330,460원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 434,181,119원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 유명철의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 대항력과 인수 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 814,052,100원 | 369,330,460원 | 0원 | 434,181,119원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 651,241,680원 | 369,330,460원 | 0원 | 272,998,803원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 520,993,344원 | 369,330,460원 | 0원 | 144,052,951원 |
배당 계산만 놓고 보면 2회 유찰 시 매각가 520,993,344원에서도 현재 확인된 채권자 청구액은 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 이 계산에는 유명철의 미상 보증금이 반영되지 않았으므로, 회차가 내려갈수록 무조건 안전해진다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 춘천시 신동 소재 여우고개사거리 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·창고시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리·운행횟수를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주건물은 1층 공장 및 화장실, 2층 사무실 및 화장실로 이용 중이며 부속건물은 주택입니다.
- 토지. 960.0㎡ 공장용지, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 361,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 일부 토지는 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부와 현황. 토지 일부는 공부상 도로이나 현황은 잡종지 등이며, 부속건물은 공부상 샌드위치판넬지붕이나 현황은 판넬위 기와지붕입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 물건과 관정 등이 포함됩니다. 등록되지 않은 관정은 중형관정을 기준으로 평가됐으며 규격·작동 여부 재확인이 필요합니다.
- 매각 제외. 지상 컨테이너 박스 등은 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유명철 실제 점유 확인. 주민등록 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 현재 점유가 계속되는지 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임대차계약서·배당요구·관련 서류를 대조해 미배당 보증금 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·관정 등 포함 대상과 컨테이너 박스 등 매각 제외 대상을 현장에서 구분해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 도로로 등재된 토지의 실제 이용상태와 부속건물 지붕 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 신건 최저가 814,052,100원이지만 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 인수”는 따로 확인해야 한다
이 사건의 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2020.03.31 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 부농테크 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 유명철은 2014.04.15 전입한 주민등록등재자이고 보증금이 미상입니다. 현황조사상 소유자가 전부 점유한다고 진술한 만큼 실제 점유 상실 여부가 핵심 쟁점입니다.
따라서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 확정 결론이 아니라 계산상 수치로 보는 것이 안전합니다. 실제 점유가 없으면 대항력도 없을 수 있지만, 점유가 유지되고 보증금이 확인된다면 실질취득가는 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 다시 계산해야 합니다. 또한 공장·사무실·주택·토지를 함께 보는 복합 물건이므로, 신건 감정가만으로 싸다고 판단하기보다 점유관계와 매각 범위를 먼저 확정하는 사건입니다.
