춘천지방법원 2026타경50098. 홍천 비발디파크 관광단지 내 소노펠리체 제2층 에프222호에 관한 공유지분 경매입니다. 겉으로 보면 최저가 8,500만원의 휴양콘도미니엄이지만, 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 하는 것은 매각 범위가 정혜영 소유의 6분의 1 지분으로 한정되어 있다는 사실입니다. 정혜영을 제외한 다른 공유자들의 지분까지 매각되는 것은 아닙니다.
등기상 근저당권은 없으며, 현재 확인되는 말소기준권리는 2026년 2월 24일 설정된 한국투자저축은행의 가압류입니다. 이후 2월 26일 오케이저축은행이 정혜영 지분에 대해 강제경매를 신청했습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 따라서 등기상 인수문제보다 공유제 회원권의 이용·양도 조건과 추가 부담금이 실질적인 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 1278-11 소노펠리체 제2층 제에프222호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 홍천군 서면 한치골길 262 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 휴양콘도미니엄 · 공유제 회원권 1/6구좌 |
| 건물구조 / 해당 층 | 철근콘크리트구조 · 철골조 경사지붕 · 17층 중 2층 |
| 매각 대상 소유자 | 정혜영 (공유지분 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 오케이저축은행 / 50,672,256원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 회원권 사용조건 | 연간 사용가능일수 60박 · 지분에 대한 별도 유효기간 없음 |
| 시설관리보증금 | 감정평가에 포함 · 지분과 함께 양도되어야 함 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 정혜영 지분 가압류
이 사건은 일반적인 부동산 전체 소유권 경매와 구별해야 합니다. 현재 공유자들은 정혜영, 주식회사대명레저산업, 주식회사용마일렉트로닉스, 주식회사윤일건설, 최주선으로 구성되어 있습니다. 정혜영 소유의 6분의 1에 대해서만 강제경매가 진행되며, 낙찰자가 취득하는 것도 그 지분입니다.
| 현재 공유자 | 소유지분 | 이번 경매 대상 |
|---|---|---|
| 정혜영 | 6분의 1 | 매각 대상 |
| 주식회사대명레저산업 | 6분의 2 | 매각 대상 아님 |
| 주식회사용마일렉트로닉스 | 6분의 1 | 매각 대상 아님 |
| 주식회사윤일건설 | 6분의 1 | 매각 대상 아님 |
| 최주선 | 6분의 1 | 매각 대상 아님 |
경매개시결정: 갑구 19번 오케이저축은행(2026.02.26).
두 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
임차인 조사 내역 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 실제 이용·점유관계가 모두 확정되었다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 이 물건은 휴양콘도미니엄 공유제 회원권이므로, 객실 이용권과 예약·관리규정은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 8,500만원은 무엇에 대한 가격인가
본건 감정가와 신건 최저매각가는 모두 85,000,000원입니다. 다만 이는 소노펠리체 에프222호 전체의 소유권 가격이 아니라 정혜영 소유 공유지분 1/6과 그에 수반되는 공유제 회원권 및 시설관리보증금을 포함한 평가액입니다.
객실 전체의 일반적인 부동산 매매가격과 직접 비교하거나, 감정가를 단순히 지분 비율로 환산해 투자수익을 계산하는 방식은 적절하지 않습니다. 매수 후 사용 가능한 회원권의 구체적인 권리, 시설관리보증금 승계조건, 명의개서 절차 및 향후 처분 가능성을 함께 고려해야 합니다.
| 감정평가액 | 85,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 85,000,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% |
| 평가 대상 | 휴양콘도미니엄 공유제 회원권 1/6구좌 · 시설관리보증금 포함 |
| 사용가능일수 | 연간 60박 |
| 회원권 유효기간 | 해당 지분에 별도 유효기간 없음 |
| 비교 실거래 시세 | 별도 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,930,000원 |
| 1. 갑구 18번 가압류 · 한국투자저축은행 | 29,518,663원 | 29,518,663원 |
| 2. 갑구 19번 강제경매 · 오케이저축은행 | 50,672,256원 | 50,672,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,879,081원 |
매각가 85,000,000원 가정 시 집행비용 1,930,000원을 공제하고, 채권자 청구액 합계 80,190,919원이 전액 배당되며 소유자에게 2,879,081원이 남는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 85,000,000원 | 80,190,919원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 13,814,919원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 27,170,119원 | 0원 |
현재 신건에서는 채권자들의 청구액이 모두 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 1회 유찰하면 오케이저축은행 예상배당액은 36,857,337원, 2회 유찰하면 23,502,137원으로 감소합니다. 해당 회차의 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 낙찰자가 당연히 인수하는 채무는 아닙니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 서면 팔봉리 소재 소노벨비발디파크 내 소노펠리체에 위치합니다. 주변은 골프장·스키장·근린생활시설 등이 형성된 관광·휴양지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조·철골조 경사지붕의 17층 건물 중 2층에 위치합니다. 기본적인 위생·급배수·냉난방·승강기·소방설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 휴양콘도미니엄으로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구(대명리조트), 제2종지구단위계획구역(비발디파크 관광단지), 관광단지 등에 해당합니다. 일부 가축사육제한구역 및 도로구역 관련 지정사항이 있습니다.
- 회원권 특성. 공유제 회원권 1/6구좌로 연간 사용가능일수는 60박이며, 해당 지분에 별도의 유효기간은 없습니다. 시설관리보증금은 지분과 함께 양도되어야 합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 취득 대상이 휴양콘도미니엄의 공유지분과 관련 회원권에 한정됩니다. 향후 매각 시에도 회원권 양도조건과 명의개서 절차를 검토해야 하며, 비교 거래가격이 확인되지 않아 실제 처분가격과 매각 소요기간은 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 이번 경매는 정혜영 소유의 6분의 1 지분만을 대상으로 합니다. 객실 전체를 단독 소유하거나 다른 공유자의 지분까지 취득하는 것으로 오인하지 않아야 합니다.
- 회원권 승계조건 확인. 소노앤리조트의 공유제 회원권 1/6구좌와 연간 60박 사용권이 낙찰 후 어떤 조건과 절차에 따라 행사 가능한지 확인해야 합니다.
- 시설관리보증금 확인. 감정가에 포함된 시설관리보증금은 지분과 함께 양도되어야 합니다. 실제 승계 가능 여부와 추가 납부 필요성을 운영사에 확인해야 합니다.
- 명의개서 비용 확인. 낙찰 후 회원권 명의변경 시 부담할 비용과 별도 신청·승인 절차가 있는지 확인해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 나머지 공유자들의 지분은 그대로 유지됩니다. 객실 이용·예약·관리와 관련된 공유제 운영규정 및 권리 행사 범위를 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 8,500만원을 객실 전체의 시세로 오인하지 말고, 동일하거나 유사한 공유제 회원권의 실제 양도사례와 보증금 조건을 비교해야 합니다.
- 임대·이용관계 확인. 임차인 조사 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 이용 및 점유 상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 경매 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 회원권 관련 계약·운영규정을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 먼저 확인할 것은 회원권의 실질 가치
홍천 소노펠리체 F222호는 말소기준 가압류 이후 강제경매가 진행되는 구조이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없습니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 가치를 일반적인 아파트 경매처럼 평가해서는 안 됩니다. 매각 대상은 객실 전체가 아닌 공유지분 1/6이며, 소노앤리조트 공유제 회원권의 연간 사용가능일수는 60박입니다. 감정가에는 시설관리보증금이 포함되어 있고, 해당 보증금은 지분과 함께 양도되어야 합니다.
결국 핵심은 8,500만원을 지급했을 때 실제로 어떤 회원권을, 어떤 추가 비용과 절차를 거쳐 취득하고 향후 처분할 수 있는가입니다. 비교 실거래 시세와 승계조건이 확인되지 않은 상태에서는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 인수위험이 낮다는 점과 공유지분 회원권의 환금성·취득비용 불확실성을 분리해 판단해야 합니다.
