청주지방법원 2023타경3205. 음성군 대소면 태생리 대소웰메이드타운 106동 3층 304호 아파트입니다. 감정가 228,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 145,920,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 이상대로, 2019.11.08 거래가 229,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행 근저당권 131,340,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 2023.10.24 임의경매개시결정, 한국씨티은행 가압류 38,013,277원, 웰컴저축은행 가압류 18,110,728원, 정은구의 임차권등기 100,000,000원이 이어집니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 본 호수의 핵심은 권리 인수보다 정은구 보증금의 실제 배당순위 확인과 현재 최저가가 최근 실거래 대비 어느 수준인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경3205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 대화1길 44-8, 106동 3층304호 (대소웰메이드타운) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 20층 건물 내 3층 304호 |
| 실거래 비교면적 | 84.889㎡ |
| 소유자 | 이상대 (2019.11.08 거래가 229,700,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 말소기준권리 | 2019.11.08 수협은행 근저당권 · 채권최고액 131,340,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 본 호수 인수는 0원 구조
본 호수의 실제 임차인은 정은구 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2019.10.16, 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.11.08이며 보증금은 100,000,000원입니다. 정은구의 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 2023.11.30 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 본 호수만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 계약 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은구 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2019.10.16 전입·점유 2019.11.08 확정 2019.10.16 배당요구 2023.11.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서남원은 목적물 1번, 김유정은 목적물 3번, 김나경은 목적물 4번에 대한 조사 내역이므로 본 호수인 106동 304호의 인수금액에는 합산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
대소웰메이드타운은 409세대, 2018.04.16 준공 단지입니다. 본 물건과 면적이 맞는 84.89㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 173,500,000원입니다. 현재 최저가 145,920,000원은 이 평균의 84.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.89㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 16 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 173,500,000원 |
특히 가장 최근 거래는 2026.09, 3층, 160,000,000원입니다. 본 물건 역시 3층이고, 현재 최저가 145,920,000원은 이 최신 거래의 약 91.2%로, 금액 차이는 14,080,000원입니다. 최근 실거래 범위는 160,000,000원~185,000,000원이며 현재 최저가는 최근 실거래 최저가보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 131,340,000원 | 131,340,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 38,013,277원 | 11,737,120원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 18,110,728원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,842,880원과 수협은행 131,340,000원이 먼저 반영되고, 한국씨티은행에 11,737,120원이 배당되는 산식입니다. 채권자 총 청구액 187,464,005원 중 143,077,120원이 배당되고 미배당액은 44,386,885원입니다. 다만 정은구의 우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대소중학교 북동측 인근의 대소웰메이드타운 아파트단지 내에 위치하고, 주변은 아파트단지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 3층 304호이며, 위생·난방·급배수·옥내소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 394,100원/㎡, 토지면적 18,341.1㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 409세대, 2018.04.16 준공 단지로 최근 동일 면적 실거래가 160,000,000원~185,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정은구 배당순위 확인. 대항력은 없지만 보증금 100,000,000원, 확정일자 2019.10.16, 배당요구 2023.11.30이 있으므로 우선변제 순위를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 현재 가격과 최신 실거래 비교. 최저가 145,920,000원은 2026.09 같은 3층 실거래 160,000,000원보다 14,080,000원 낮습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 감정가 228,000,000원에서 64%까지 내려온 상태이므로 단순 할인율보다 점유·내부상태·관리비·명도 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 범위 구분. 서남원·김유정·김나경은 다른 목적물에 관한 조사 내역이므로 본 호수의 인수보증금에 합산하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 배당순위와 가격이 핵심
본 호수만 놓고 보면 말소기준은 2019.11.08 수협은행 근저당이고, 정은구의 임차권등기는 후순위로 매각 소멸합니다. 대항력도 없어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 2회 유찰로 145,920,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 173,500,000원의 84.1%이며, 가장 최근 2026.09의 3층 거래 160,000,000원보다도 낮습니다.
다만 이 사건의 마지막 확인 포인트는 분명합니다. 정은구의 보증금 100,000,000원이 실제 배당에서 어떤 순위로 처리되는지는 현재 자료만으로 확정하지 않는 것이 안전합니다. 권리상 승계는 0원, 가격은 최근 실거래 이하, 배당순위는 재확인 — 이 세 가지가 현재 회차의 핵심입니다.
