춘천지방법원 2025타경1858. 원주시 행구동 1512-101 소재 물건으로, 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 감정가는 2,513,834,800원이고 신건이라 최저매각가도 같습니다. 권리분석의 출발점은 2018.11.30 설정된 원주중앙새마을금고의 채권최고액 1,572,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 점유관계는 한 줄로 끝나지 않습니다. 박병찬·영제(주)·(주)에이치엘디·박병옥·최성순·박완식·최정욱·김창훈은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 윤영석은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 수치와 별개로, 이 점유자의 실제 점유시점과 임대차관계는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1858 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 1512-101 · 영랑길 111-10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 등 |
| 토지 | 대 · 801.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 포함 |
| 공시지가 | 588,800원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사애니랜드 |
| 감정가 / 최저가 | 2,513,834,800원 / 2,513,834,800원 (신건) |
| 청구액 | 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.11.30 원주중앙새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.07.13 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기가 확인됩니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 국의 압류, 이상숙·조수백 가압류, 이상숙의 강제경매개시결정, 원주중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 대부분 후순위, 윤영석은 판정 보류
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병찬 | 1층 | 2023.09.26 / 미상 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 영제(주) | 미상(현황서상 4층) | 2022.10.04 / 미상 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)에이치엘디 | 미상(현항서상 4층) | 2022.11.01 / 미상 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박병옥 | 미상(현황서상 5층) | 2024.01.29 / 미상 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최성순 | 미상 | 2018.12.06 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박완식 | 미상 | 2019.12.02 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최정욱 | 미상(401호로 전입) | 2024.01.23 / 2025.11.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김창훈 | 미상(303호로 전입) | 2024.09.24 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤영석 | 주거 | 미상 / 미상 | 0원 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 전입일이 있는 점유자는 모두 2018.11.30 말소기준권리 이후 전입입니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력 인수 문제가 발생하지 않는 것으로 정리됩니다. 다만 윤영석은 전입신고일이 미상이므로 이 점유자만큼은 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.11.18 접수되어 있으나, 대항력 여부와는 별도로 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,513,834,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 27,538,348원 |
| 을구 1번 근저당권 · 원주중앙새마을금고 | 1,572,000,000원 | 1,572,000,000원 |
| 갑구 39번 가압류 · 이상숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 40번 가압류 · 조수백 | 108,575,000원 | 108,575,000원 |
| 갑구 41번 경매개시결정 · 이상숙 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 갑구 42번 경매개시결정 · 원주중앙새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 583,721,452원 |
현재 회차 계산에서는 채권 미배당 0원, 소유자 잔여 583,721,452원, 매수인 인수 0원입니다. 1회 유찰 시에도 채권 미배당은 0원이지만, 2회 유찰 시에는 312,209,271원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 국세·지방세와 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 리스크 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물입니다.
- 위치. 원주시 행구동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 영랑택지개발지구 내 다가구주택, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 801.0㎡, 주상용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 옥상에 소재하는 통신설비는 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물. 1층 조립식 일반음식점 주방 47.0㎡, 1층 경량철골조 일반음식점 주방 11.44㎡, 1층 경량철골조 덕트받침구조물 6.86㎡, 1층 철파이프조 일반음식점 휴게공간 90.25㎡의 무단증축과, 5층 다락 철근콘크리트조 다락을 1가구 780.74㎡로 변경한 무단대수선이 기재되어 있으며 시정방법은 원상복구입니다.
- 감정가격 포함 범위. 조경수, 바닥포장, 발코니 및 확장형발코니가 감정평가액과 최저매각가격에 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤영석 점유관계. 전입신고일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 점유개시 시점과 임대차 원인을 확인하세요.
- 위반건축물 원상복구. 무단증축·무단대수선 면적과 원상복구 의무가 실제 사용수익과 비용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 세금 압류. 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 서류를 확인하세요.
- 유치권 철회 확인. 2026.05.13 제출된 철회서와 현재 점유상태가 일치하는지 확인하세요.
- 매각 제외 통신설비. 옥상 통신설비는 매각에서 제외되므로 이용·관리관계와 설치권원을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수·바닥포장·발코니 및 확장형발코니가 포함되는 범위를 현황과 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2018.11.30 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 전입일을 가진 점유자들도 모두 그 이후에 들어왔습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차에서 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 실무상 확인할 지점은 분명합니다. 윤영석의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 남아 있고, 건축물대장에는 무단증축·무단대수선과 원상복구 내용이 적혀 있습니다. 세금 압류와 철회된 유치권신고 이력도 원문 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 말소기준은 비교적 선명하지만, 점유와 건축물 상태를 끝까지 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
