춘천지방법원 2025타경2790. 원주시 지정면 가곡리 원주기업도시 호반베르디움더힐 325동 5층 504호입니다. 공부상 아파트로, 동일 평형의 전용면적은 95.7086㎡입니다. 소유자 장명규가 2019년 소유권을 취득하면서 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 국세 압류와 임의경매가 이어졌습니다.

말소기준은 2019.09.23. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 후순위 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 2026.04.30. 한국자산관리공사 공매공고가 별도로 등기되어 있어 법원경매와 공매의 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.

가격 역시 중요한 문제입니다. 전체 실거래 12건 평균은 345,916,666원이지만, 비교적 오래된 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 328,000,000원이며, 최신 거래가격은 320,000,000원입니다. 신건 최저가를 전체 평균과만 비교하면 놓치기 쉬운 최근 가격 하락이 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 공매공고는 별도 확인

말소기준권리는 2019.09.23. 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,720,000원이고, 경매 신청채권자 역시 하나은행입니다. 이후 설정된 포천세무서의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유자 분석 — 전입은 후순위지만 보증금 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유 조사 대상은 신일미 1명입니다. 전입신고일은 말소기준권리보다 늦은 2021.09.01.이므로, 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계와 배당 여부를 추가로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

호반베르디움더힐 동일 평형(전용 95.71㎡) 실거래 12건입니다. 과거 거래가격은 370,000,000원까지 형성됐지만 최근에는 310,000,000원~345,000,000원에 거래됐습니다. 특히 최신 거래가격이 320,000,000원이라는 점에 주목해야 합니다.

전체 12건 평균만 보면 감정가 344,000,000원이 평균 345,916,666원보다 조금 낮아 보입니다. 하지만 이것은 과거 고가 거래를 포함한 평균입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 328,000,000원으로, 신건 최저가가 최근 평균보다 16,000,000원 높습니다.

최신 거래 320,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 24,000,000원 더 높습니다. 또한 최근 거래 추세가 -8.6%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 실거래 평균 대비 99.4%라는 수치만으로 이 물건이 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)

하나은행 근저당권은 채권최고액 192,720,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 경매 청구액은 182,933,769원으로, 최종 채권계산서에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 국세 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제는 위 추정에 반영되지 않았으므로 실제 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 필수

유찰 시나리오는 해당 가격에 매각된다고 가정한 단순 추정입니다. 실제 매각 여부, 집행비용, 조세 배당 및 점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 신건에서는 최근 12개월 평균보다 비싼 가격에 접근하게 됩니다. 반면 유찰로 가격이 내려간다면 최근 실거래 대비 가격 차이는 확대될 수 있습니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 공매공고·점유 관련 위험이 해결되는 것은 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 지정면 가곡리 샘마루초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 일부 근린생활시설 및 학교 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 23층 아파트입니다. 승강기 및 소화전 등 공동설비가 설치되어 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문 부재 등의 사유로 내부 난방·위생·급배수설비의 설치 유무와 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 기업도시개발구역 및 지구단위계획구역 관련 토지입니다. 공시지가는 803,100원/㎡입니다.
• 공부상 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 892세대 아파트로 동일 평형 실거래가 확인되지만, 최근 거래 추세는 -8.6%입니다. 과거 거래가격보다 최근 거래가격을 중심으로 매도가격과 환금성을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검토. 최저가 344,000,000원은 최근 12개월 평균 328,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 320,000,000원 및 하락 추세 -8.6%를 함께 반영해 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-02868-001 관련 공매공고가 존재합니다. 법원경매와 공매의 진행·중지·취소 여부 및 매각절차 간 영향을 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 포천세무서장의 압류등기와 관련된 조세채권의 종류, 법정기일 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 단순히 압류등기가 말소 예정이라는 이유만으로 배당에 영향이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유자 확인. 신일미의 실제 점유 및 임대차관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 금전 관계는 별도 확인 사항입니다.
• 현장 내부 확인. 감정 당시 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 난방·급배수·위생설비와 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 미납금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공매 관련 공고를 입찰 전 최신 자료와 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 기본적인 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 국세 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 점유자 신일미 역시 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다.

다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고, 한국자산관리공사의 공매공고도 존재합니다. 특히 조세채권의 실제 배당순위와 공매 진행 상황은 입찰 전에 정리해야 할 사안입니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 3.44억은 최근 12개월 평균 3.28억의 104.9%이며, 최신 거래가격 3.20억보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -8.6%로 하락 중입니다. 전체 평균이 3.46억에 가깝다는 사실만으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

현재는 신건 가격보다 최근 시세와 공매 진행 상황을 먼저 확인할 필요가 있습니다. 유찰로 가격이 조정되더라도 점유·조세·공매 관련 확인 사항은 별도로 해소되어야 합니다.