춘천지방법원 2025타경2899. 원주시 소초면 둔둔리 275에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정상 건물은 경량철골구조 기타지붕 지상 1층이며 단독주택으로 이용 중입니다. 최초 소유권보존은 2018년 임주열 명의로 이루어졌습니다. 현재 말소기준권리는 2019년 북원주새마을금고의 채권최고액 75,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 윤송원·김시수 근저당권과 카드사·보증기관 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 권리관계가 정리된다고 해서 곧바로 입찰하기 쉬운 물건은 아닙니다. 농지취득자격증명 제출, 관정 경계, 목록3의 일부 도로·건부지 이용 상태, 제시외 건물 및 수목·관수시설의 포함 범위까지 함께 확인해야 합니다. 임대관계 또한 미상으로, 현장 점유 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 275 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 소초면 간촌길 110 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정상 단독주택 및 토지 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 지상 1층 · 단독주택 이용 |
| 토지 참고사항 | 기호1: 지목 대 · 면적 343.0㎡ · 계획관리지역 · 사다리형 · 완경사 |
| 소유자 | 임주열 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 469,727,120원 / 469,727,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 북원주새마을금고 / 60,735,400원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 입찰 핵심 조건 | 목록3 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 |
| 매각 포함 시설 | 제시외 건물, 수목 및 관수시설 · 목록3 경계 부분 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
등기상 핵심은 2019.11.11. 북원주새마을금고 근저당권입니다. 과거 동원주새마을금고 근저당권은 이미 말소되었으며, 북원주새마을금고 근저당 이후 설정된 윤송원·김시수 근저당권과 가압류 4건은 매각으로 소멸할 예정입니다. 윤송원이 신청했던 종전 임의경매개시결정도 취하로 말소되었고, 김시수 근저당권 관련 가처분 역시 해제로 말소되었습니다.
② 가격·매각 조건 — 감정가보다 중요한 현황 확인
이번 신건의 감정가와 최저매각가격은 모두 469,727,120원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다. 특히 주택뿐 아니라 토지, 제시외 건물, 수목 및 관수시설이 포함된 일괄매각이므로, 단순한 주택 매매 사례와 직접 비교하는 것도 주의해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 469,727,120원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 375,781,696원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 300,625,356원 | 0원 | 0원 |
제시된 회차별 배당 추정에서는 모든 회차의 채권 미배당액과 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 유찰로 최저가격이 낮아지더라도 농취증 발급 가능성, 관정의 실제 경계, 일부 도로 및 건부지 이용 상태는 그대로 남습니다. 가격 하락 자체를 투자 메리트로 평가하기보다는 해당 조건들의 해결 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,727,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,097,271원 |
| 1. 근저당 · 북원주새마을금고 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 2. 근저당 · 윤송원 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김시수 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 13,132,678원 | 13,132,678원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 8,000,440원 | 8,000,440원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 13,788,178원 | 13,788,178원 |
| 7. 가압류 · 강원신용보증재단 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 246,108,553원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 북원주새마을금고의 경매 신청 청구액은 60,735,400원이며, 표의 75,600,000원은 근저당 채권최고액을 적용한 추정 배당액이지 확정된 실제 채권액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔둔초등학교 남동측 원거리에 위치하며, 주위에는 단독주택·창고시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 지상 1층 단독주택입니다. 외벽은 징크판넬 등, 내벽은 벽지도배 등으로 마감되었으며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 있으나 감정 당시 폐문부재 상태여서 정상 가동 여부를 재확인해야 합니다.
- 토지. 기호1은 계획관리지역의 지목 대이며, 면적 343.0㎡, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 77,400원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 일괄매각으로, 토지의 실제 이용 범위와 관정·제시외 시설의 상태에 따라 활용성과 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 거래가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 사전 확인. 목록3에 대해 입찰기일 전 관할 관서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 문의하고 신청 요건을 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 원상회복 가능성 확인. 목록3은 공부상 전이지만 현황 일부가 도로와 건부지로 사용되고 있습니다. 원상회복명령 가능성 및 원상복구계획서 제출 필요성을 확인해야 합니다.
- 관정 경계 측량. 목록3 경계 부분에 있는 관정은 매각에 포함됩니다. 다만 정확한 경계 확인에는 측량 등이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 수목 및 관수시설이 감정평가에 포함되어 있으므로 현장에서 각 시설물의 위치와 상태를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 임차 여부, 전입 관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 설비 점검. 폐문부재로 정상 가동 여부가 확인되지 않은 전기·급배수·난방설비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준 근저당과 후순위 권리, 종전 경매 취하, 가처분 해제 및 최신 등기 변동을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 469,727,120원과 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격을 비교하고, 필요한 측량 및 원상복구 가능 비용을 고려해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원보다 농취증 확보가 먼저”
이 사건은 북원주새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸할 예정이며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 단독주택의 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
입찰 판단에서 더 중요한 것은 목록3의 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있고 원상회복명령 및 원상복구계획서 제출 가능성도 있습니다. 일부 도로·건부지 이용 상태와 관정 경계 역시 확인해야 합니다.
따라서 신건 최저가 469,727,120원의 적정성을 판단하기에 앞서 농취증 발급 가능 여부, 매각 범위와 실제 토지 경계, 점유·임대관계 및 시설 상태를 확인하는 것이 우선입니다. 등기상 인수 위험은 낮지만, 농취증과 토지 현황에 따른 입찰 위험은 별도로 관리해야 하는 물건입니다.
