춘천지방법원 2025타경2936. 원주시 일산동 스카이빌라트 203호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트 벽식구조 8층 건물의 2층 203호이며, 실거래 비교 대상 면적은 239.1㎡입니다. 현재 등기명의인은 2025.04.02 상속을 원인으로 소유권을 취득한 장병성·장영성·장인성·장진성·장호성으로, 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
현재 경매를 실행한 권리는 한국주택금융공사의 2009.08.04 근저당입니다. 당시 채권최고액은 270,000,000원이었고 2017.03.17 변경등기로 1,124,000,000원으로 변경됐습니다. 2009.08.04 함께 등기된 제한행위 금지사항은 매각물건명세서상 한국주택금융공사가 말소동의서를 제출한 상태입니다. 따라서 이 금지사항을 매수인이 계속 떠안는 구조로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2936 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 일산동 154-335 스카이빌라트 203호 · 일산로36번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 8층 중 2층 203호 |
| 실거래 매칭면적 | 239.1㎡ |
| 소유자 | 장병성·장영성·장인성·장진성·장호성 · 각 지분 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 378,901,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 현재 경매의 기준은 한국주택금융공사 근저당
과거 2004~2008년에 설정됐던 가압류·근저당·가처분 및 2008년 임의경매 관련 등기는 2009.07.17 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 경매에서는 그 후 새로 설정된 2009.08.04 한국주택금융공사 근저당이 핵심 기준권리입니다. 그 뒤 전입한 임차인은 이 근저당보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금 반환책임이 승계되는 대항력 임차인으로 보지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기대 | 미상 | 2019.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정기대의 전입일은 2019.10.16로, 기준이 되는 한국주택금융공사 근저당의 2009.08.04보다 약 10년 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 낮지만 차이는 작다
스카이빌라트는 19세대, 2005.05.17 준공 단지입니다. 본건과 매칭된 239.1㎡ 실거래는 최근 12개월에 1건으로, 2026.08 6층이 310,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 310,000,000원이며, 본건 최저가 302,000,000원은 그 가격의 97.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 239.1㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 239.1㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
수치만 보면 신건 최저가가 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 가격 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 비교 거래는 6층인 반면 본건은 2층입니다. 게다가 19세대 소규모 공동주택의 239.1㎡ 대형 면적이라 거래 표본 자체가 얇습니다. 따라서 전체 평균보다 싸다는 식의 판단보다 실제 매수 수요와 동일·유사층 거래 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,028,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 296,972,000원 |
현재 배당 추정표에는 집행비용과 잔여액만 계산되어 있습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 378,901,287원은 이 배당 계산에 반영되어 있지 않으므로, 실제 배당순위·채권액·당해세·최우선변제 여부는 배당표와 원본 서류에서 별도 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주세브란스기독병원 남측 인근. 단독주택과 소규모 공동주택이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 배차간격을 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 8층 건물의 2층. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 북서측 약 5~6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 528,200원/㎡. 토지면적은 1,682.0㎡입니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건입니다. 대형 면적까지 겹쳐 실거래 표본이 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 정기대의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구종기 서류로 확인하세요.
- 금지사항 말소동의서. 한국주택금융공사가 제출한 2009.08.04 금지사항등기 말소동의서의 원본 및 매각조건 반영 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 239.1㎡ 대형 호실인 만큼 내부 수선비 편차가 가격 판단에 크게 작용할 수 있습니다.
- 시세 표본. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐입니다. 6층 310,000,000원 한 건만으로 2층 본건의 적정가를 확정하지 마세요.
- 배당표 재확인. 신청채권 378,901,287원이 현재 예상배당선에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 채권신고액을 법원 기록에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 241,600,000원, 2회 유찰 시 193,280,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격 여유는 얇다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 1명의 전입이 2009.08.04 한국주택금융공사 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 금지사항등기도 말소동의서가 제출돼 있습니다.
가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 310,000,000원 한 건이고, 신건 최저가·실질취득액은 302,000,000원으로 그 97.4%입니다. 시세보다 낮기는 하지만 간격이 작고, 19세대 소규모 단지·239.1㎡ 대형 면적·2층이라는 조건을 감안하면 권리상 안전하다는 이유만으로 신건 가격을 충분히 싸다고 보기는 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 인수위험보다 내부 상태와 얇은 실거래 표본 속에서 적정 응찰가를 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.