춘천지방법원 2025타경2967. 원주시 명륜동 동현맨션 101동 10층 1006호 아파트입니다. 현재 소유자는 이관주·이민지로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 두 공유자의 소유권이전 등기는 2020.04.27 접수됐고 거래가액은 93,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 71,610,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 이관주 지분에 주식회사페어컬렉션대부, 신한카드주식회사, 서울보증보험주식회사의 가압류가 차례로 들어왔고 2026.01.09 주식회사신한은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 모두 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기와 별개로 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상이고 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 구조가 단순하다는 사실과 실제 점유관계 확인은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경2967 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 316 동현맨션 101동 10층1006호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이관주 2분의 1 · 이민지 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 46,572,576원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
말소기준은 2020.04.27 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 71,610,000원이고 채무자는 이관주입니다. 이후 이관주 지분에 설정된 주식회사페어컬렉션대부의 16,440,701원 가압류, 신한카드주식회사의 21,004,341원 가압류, 서울보증보험주식회사의 8,901,369원 가압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·가격 판단 — 임대관계와 시세는 따로 확인
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인도 하지 못했습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
감정가는 118,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리의 단순함과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 71,610,000원 | 71,610,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사페어컬렉션대부 | 16,440,701원 | 16,440,701원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 21,004,341원 | 21,004,341원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,901,369원 | 6,492,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 서울보증보험주식회사 가압류에 2,408,411원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 채권 총 청구액은 117,956,411원, 채권자 총 예상배당은 115,548,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 2,408,411원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 25,655,611원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 44,195,771원 | 0원 |
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 북측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 10층 세대로, 외벽은 몰탈 위 페인팅마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,088.0㎡, 공시지가는 672,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접하며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 난방·급배수 등 설비 상태와 내부 구조를 재확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.04.27 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 118,000,000원이지만 비교 실거래 없이 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 거래와 개별 세대 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차에서 2,408,411원의 채권 미배당이 있지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.29입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현황과 가격은 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.27 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점은 별도의 확인 과제입니다. 또 감정가 118,000,000원과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 신건이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리관계와 실제 점유·내부상태·가격 검증을 나눠서 확인하는 접근이 필요합니다.
