청주지방법원 2025타경2091. 충주시 금릉동 148 소재 부동산입니다. 물건은 아파트가 아닌 기타 건물과 토지가 결합된 형태이며, 감정평가상 제조업소·학원·사무실·다가구주택 등 복합적인 이용상태가 확인됩니다. 이번 경매의 신청채권자는 김정균, 청구금액은 52,877,094원입니다. 등기상 김정균과 최재원이 각 10분의 5 지분을 보유하고 있으며, 김정균이 최재원 지분에 대해 강제경매를 신청한 구조입니다.

권리분석의 출발점은 2016.04.29 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며, 건물등기에는 동일 소재지 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 최재원 지분에 대한 강제경매개시결정이 반복해서 등기됐습니다. 다만 이 사건에서 특히 중요한 것은 말소되는 권리의 수보다 낙찰자가 실제로 취득하는 지분과 일괄매각 대상의 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 공유지분 경매

을구 6번 국민은행 근저당권은 현재 말소기준권리로 표시돼 있습니다. 이보다 앞서 설정됐던 충북원예농업협동조합 근저당권 390,000,000원, 충주에덴신용협동조합 근저당권 240,000,000원, 김정균 지분에 설정됐던 국민은행 근저당권 276,000,000원은 각각 등기상 이미 말소됐습니다.

현재 존속하는 국민은행 근저당권은 채무자가 최동분으로 기재돼 있으며, 최동분은 2019.12.30 개명으로 최재원이 됐고 2025.08.20 등기명의인 표시변경이 접수됐습니다. 이후 김정균이 채권자로서 최재원 지분에 대한 강제경매개시결정을 신청한 기록이 확인됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 등록자 3명 확인

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 등록자는 한대승, 와이에치산업개발(주), 조한얼입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없으며, 실제 조사 대상 등록자는 3명입니다. 세 등록자의 전입·등록일은 모두 2016.04.29 말소기준권리 이후입니다.

한대승은 목적물 1층 전부에 전입한 것으로 기재돼 있으며 보증금 기재액은 1,000원입니다. 와이에치산업개발(주)는 상가건물임대차현황서에 등록돼 있지만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 조한얼 역시 전입 사실은 확인되나 실제 점유 부분과 보증금은 확인이 필요합니다.

현재 배당 추정상 인수액은 0원입니다. 다만 대항력 여부와 별개로 실제 점유자가 있다면 인도·명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있으므로, 공실로 기재된 부분과 실제 사용 중인 부분을 구분해 현장을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 908,471,400원

감정가는 908,471,400원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%입니다.

이번 물건은 일반 아파트처럼 같은 단지·동일 평형의 거래가격을 단순 비교하기 어려운 복합용도 부동산입니다. 감정평가에는 제조업소, 학원, 사무실, 다가구주택 및 토지의 이용상태가 함께 확인됩니다. 따라서 개별 토지의 이용가치, 건물 상태, 실제 임대수익, 공실 및 매각지분을 함께 확인해야 가격을 판단할 수 있습니다.

위 회차별 수치는 매각가격에 따른 배당 시나리오입니다. 현재 산정된 채권총액을 기준으로 하면 각 회차 모두 채권 미배당액과 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다. 다만 실제 배당은 채권 확정액·배당순위·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 908,471,400원 가정)

신건 매각가를 기준으로 한 자동 배당 추정입니다. 집행비용은 11,484,714원으로 추정됐으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 감정평가 대상 중 일련번호 (1)은 충주시청 북동측 인근으로 근린생활시설·공장·농경지 등이 형성된 개발예정지대입니다. 일련번호 (3)은 충주시청 남서측 인근으로 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 시내버스 등 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 일련번호 (2)는 1층 제조업소, 2층 학원 용도이나 현재 공실, 지층은 지하대피소입니다. 일련번호 (4)는 1층과 2층이 사무실 용도이나 현재 공실이며 3층은 다가구주택입니다.
• 건물구조. 일련번호 (2)는 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 일련번호 (4)는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물입니다.
• 설비. 일련번호 (2)는 간이식 위생설비, 일련번호 (4)는 급수·급탕 겸용 위생설비와 3층 도시가스 난방설비 및 태양광설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지이용계획. 일련번호 (1)은 자연녹지지역·성장관리계획구역(근린형)이고, 일련번호 (3)은 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(금제택지개발사업지구)입니다. 실제 취득 대상 필지와 각 일련번호의 대응관계를 매각목록으로 확인해야 합니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 제조업소·사무실·다가구주택 등 복합용도에 공실과 공유지분 문제가 결합된 형태입니다. 향후 매각 또는 활용 시 개별 용도와 임대수익, 공유관계에 대한 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확정. 일괄매각·지분매각 조건을 매각목록과 대조하고, 토지 및 건물 각각의 매각지분을 확인하세요. 제시외 건물 2-1의 포함범위도 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에 기재된 공유자 우선매수권 1회 행사 조건을 확인하고, 외부 입찰자로서의 낙찰 가능성과 절차상 제약을 고려하세요.
• 근저당 공동담보. 국민은행 근저당권의 공동담보에 금릉동 148 토지가 포함돼 있으므로 건물·토지 등기사항을 각각 대조하세요.
• 경매개시결정 중복. 김정균이 채권자로 기재된 2025타경2091, 2026타경30079, 2026타경30328의 채권관계 및 배당계산을 확인하세요.
• 점유관계 확인. 한대승의 1층 점유 여부, 와이에치산업개발(주)의 실제 사용 부분, 조한얼의 점유 권원과 보증금을 확인하세요.
• 실제 이용상태. 공실로 기재된 제조업소·학원·사무실과 다가구주택 부분의 실제 사용상태를 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 908,471,400원을 기준으로 토지·건물의 실제 가치와 수익성을 검토하고, 지분 취득에 따른 활용·처분 제약을 입찰가격에 반영하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·건물 및 토지 등기부·채권계산서의 최신 원본을 대조하세요.

맺으며 — “인수액 0원보다 중요한 것은 취득 범위”

이 사건은 표면적으로 국민은행 근저당권이 말소기준이고 예상 인수액도 0원인 물건입니다. 그러나 일괄매각·지분매각·공유자 우선매수권이라는 조건 때문에 일반적인 단독소유 부동산과는 접근 방식이 달라야 합니다.

등기상 김정균과 최재원이 각 10분의 5 지분을 보유하고 있고, 강제경매개시결정은 최재원 지분에 대해 이루어졌습니다. 공유자 우선매수권은 1회 행사 가능한 것으로 기재돼 있으므로 외부 입찰자의 최종 매수 여부에도 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 등록자 3명의 실제 점유관계와 복합용도 건물의 공실 상태, 반복 기재된 신청채권자의 배당액까지 확인할 사항이 남아 있습니다.

결론은 권리상 예상 인수액 0원, 그러나 매각범위와 공유관계 확인이 우선인 신건입니다. 최저매각가 908,471,400원이 실제 취득 대상의 가치에 비해 적정한지는 별도로 검증해야 하며, 공유자 우선매수권과 지분 취득에 따른 활용·처분 제약을 해소하지 않은 상태에서 단순히 채권 미배당이 없다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.