춘천지방법원 2025타경21087. 원주시 단계동 ‘단계이안아파트’ 202동 14층 1405호, 실거래 비교면적 100.52㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·주방·거실·베란다·욕실 등의 구조로 이용 중이며, 15층 건물 중 14층입니다. 등기상 말소기준은 2016.08.29 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 페퍼저축은행 근저당 2건과 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 선순위 전입자입니다. 박준수의 전입일은 2014.11.27로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 사용·점유관계가 확인되지 않아 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정할 수는 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 매수인 승계 가능성 미상으로 보는 것이 안전합니다.
가격도 보수적으로 볼 이유가 뚜렷합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 231,666,666원, 최신 거래는 2026.02의 234,000,000원인데 신건 최저가는 261,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.2% 낮아진 흐름이라, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 239,333,333원만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1165 단계이안아파트 202동 14층 1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·주방·거실·베란다·욕실 등 · 15층 중 14층 |
| 실거래 비교면적 | 100.52㎡ |
| 소유자 | 홍의웅 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 128,467,913원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 단계이안2단지 · 298세대 · 2007.08.14 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
등기만 보면 말소기준 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 다만 2014.11.27 전입한 박준수가 말소기준인 2016.08.29보다 먼저 등장합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없고, 이 때문에 배당표상 인수액 0원만으로 실제 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준수 | 2014.11.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
단계이안2단지 동일 면적대 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 이 최근 거래군과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 100.52㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.09 | 100.52㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2025.05 | 100.38㎡ | 2 | 216,000,000원 |
| 2023.10 | 100.38㎡ | 7 | 259,000,000원 |
| 2022.05 | 100.38㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 100.52㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 100.52㎡ | 12 | 258,000,000원 |
| 2021.10 | 100.52㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 100.52㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 100.52㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2021.08 | 100.52㎡ | 7 | 236,000,000원 |
| 2021.07 | 100.52㎡ | 15 | 236,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 231,666,666원 |
최근 12개월 평균은 231,666,666원, 최신 거래는 234,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 261,000,000원으로 최근 12개월 평균의 112.7%입니다. 즉 현재 회차는 최근 거래 수준보다 저렴한 경매가 아니라, 최근 시세 이상에서 시작하는 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 197,400,000원 | 197,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 60,000,000원 | 59,146,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 93,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,955,752원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 130,852,911원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 539,808,663원 중 배당 예정액은 256,546,000원이며 미배당액은 283,262,663원입니다. 이 계산에서는 박준수의 보증금·우선변제액이 확인되지 않아 반영되지 않았습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수 0원은 확정된 실제 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며 방3·주방·거실·베란다·욕실 등의 구조입니다. 베란다는 확장형입니다.
- 입지. 원주시 단계동 소재 아파트단지가 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층이며 승강기·소화·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 평지의 부정형 토지이며 중로각지에 접합니다. 공시지가는 836,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 단계이안2단지는 298세대, 2007.08.14 준공 단지이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래군 가격은 이전 거래군보다 -4.2% 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박준수 임대차 원본 확인. 전입일 2014.11.27의 점유 지속 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람 등 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 박준수에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우 낙찰가 외 승계액이 발생할 수 있으므로, 확인 전에는 실질취득비용을 261,000,000원으로 고정하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 231,666,666원과 최신 거래 234,000,000원을 중심으로 비교하고, 과거 270,000,000원 등 고가 거래가 섞인 전체 평균에 과도한 의미를 두지 않는 편이 좋습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -4.2%인 만큼 신건 최저가 261,000,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 한국스탠다드차타드은행 근저당 채권최고액이 2021.03.03 113,652,000원으로 변경된 사실과 예상배당표의 197,400,000원 기준을 원본과 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부에 따라 실제 부담과 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘신건 즉시 응찰형’은 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 평범한 아파트 경매입니다. 그러나 박준수의 2014.11.27 전입이 말소기준 2016.08.29보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
가격 역시 여유가 없습니다. 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 231,666,666원의 112.7%이고 최신 거래 234,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 흐름도 -4.2%입니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 싸다”가 아니라, 최근 시세보다 높은 출발가격에 선순위 전입자 확인까지 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 박준수의 실제 임대차관계와 그에 따른 실질취득비용입니다.
