춘천지방법원 2025타경21133. 원주시 일산동 신진빌리지 101동 504호, 전용 84.79㎡ 아파트입니다. 현재 소유자인 김윤희 씨는 2006년 6월 13일 거래가 74,000,000원에 해당 주택을 취득했습니다. 이후 2013년 신한은행 근저당권이 설정됐고, 추가 근저당과 가압류 등이 이어지면서 현대카드의 강제경매가 개시됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2013년 2월 20일 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이번 사건에서 더 중요한 변수는 가격과 점유관계입니다. 감정가와 최저가는 모두 105,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 반면 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 102,200,000원이고, 최신 거래 역시 104,000,000원에 그쳤습니다. 장기 거래 전체 평균인 106,666,666원만 보면 감정가가 약간 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래에서는 가격이 하락하고 있어 이를 할인 매수로 해석하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

핵심은 2013년 2월 20일 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 48,000,000원이며, 이를 기준으로 이후 설정된 신한은행 추가 근저당 29,000,000원과 롯데카드·제주새마을해운물류의 가압류, 현대카드 및 신한은행의 경매개시결정, 국세·건강보험 관련 압류는 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 등기된 가압류·압류와 원주신용협동조합 등 종전 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 등기 이력의 채권액을 현재 채무와 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 유효한 등기상 권리 중 낙찰자가 승계하는 것으로 표시된 권리는 없으며, 배당 부족액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 구조도 아닙니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

신진빌리지 동일 면적대(84.79~84.86㎡)의 확인된 실거래 내역입니다. 전체 거래 평균은 106,666,666원이지만, 최근 12개월 평균은 102,200,000원으로 낮아졌습니다. 최근 거래와 과거 거래 사이의 가격 추세는 -7.0%입니다.

신건 최저가 105,000,000원은 전체 거래 평균 106,666,666원의 98.4%로, 장기 평균만 보면 시세보다 낮은 것처럼 보입니다. 하지만 이 평균에는 2023~2024년의 120,000,000원 및 124,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.

실제 가격 판단에서는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균 102,200,000원과 비교하면 최저가가 102.7%로 오히려 높습니다. 최신 거래인 2025년 5월의 104,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 1,000,000원 높습니다. 과거 평균만 근거로 가격 할인 효과를 인정하기 어려운 상황입니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

신건 최저매각가를 기준으로 산정한 예상 배당입니다. 집행비용을 제외한 채권자 총 청구액은 114,489,417원, 예상 배당액은 102,730,000원입니다. 채권자 미배당액은 11,759,417원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정 배당입니다. 집행비용과 실제 채권 잔액, 당해세 및 우선배당 사항에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 경매개시 채권 중 동일한 청구액으로 기재된 금액은 실제 채권의 중복 여부와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.

④ 유찰 회차별 배당 및 가격 시나리오

현재 신건에서는 현대카드 신청채권액 3,560,125원이 전액 배당되는 것으로 산정되지만, 1회 및 2회 유찰 가정에서는 해당 신청채권자의 예상 배당액이 0원으로 나타납니다. 회차가 진행될수록 채권자의 배당 부족은 커지지만, 등기상 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 일산동 학성중학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 왕복 4차선 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진출입할 수 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 1989.06.19. 준공된 152세대 단지입니다. 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물 중 최상층인 5층에 위치하며, 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구·근린공원 저촉, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 제한 등이 확인됩니다. 개별공시지가는 691,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 오래된 건물 특성상 실제 내부 상태, 누수·방수 및 설비 유지관리 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 확인된 실거래는 90,000,000원부터 124,000,000원까지 가격 차이가 있습니다. 최근 평균이 장기 평균보다 낮고 거래 추세도 -7.0%이므로 과거 고가 거래를 현재 환금가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 신건 최저가 105,000,000원은 최근 실거래 평균 102,200,000원의 102.7%입니다. 전체 평균 대비 할인율만을 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 최신 거래 확인. 현재 확인된 최신 거래는 2025.05의 104,000,000원입니다. 입찰 직전 동일 면적·유사 층수의 추가 실거래와 매물 호가를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 105,000,000원, 1회 유찰 가정 84,000,000원, 2회 유찰 가정 67,200,000원을 비교해 가격별 자금 계획을 수립하세요.
• 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·매각물건명세서 및 배당요구 현황을 반드시 확인하세요.
• 경매 중복 진행 확인. 현대카드 강제경매와 신한은행 임의경매가 등기돼 있습니다. 실제 진행 사건과 매각조건, 병합·중복 진행 여부를 법원 기록과 대조하세요.
• 채권 및 배당 확인. 신한은행 근저당권의 실제 채권 잔액과 경매개시 채권의 중복 여부를 검토하세요. 추정 미배당액 11,759,417원은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
• 관리비 및 건물 상태. 공용부분 체납 관리비, 최상층 방수·누수, 설비 노후 및 실제 내부 수리 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 신건 가격은 보수적으로”

원주 신진빌리지 504호는 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기상 권리가 정리되는 구조입니다. 채권자 미배당액이 발생하더라도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 점은 실제 점유조사를 통해 확인해야 합니다.

가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 102,200,000원의 102.7%이며, 최신 거래 104,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 106,666,666원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -7.0%로 하락하고 있습니다.

결론은 등기상 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 부족하다는 것입니다. 점유관계를 먼저 확인하고 최신 시세와 유찰 후 매각조건을 비교하는 보수적인 접근이 필요합니다. 이번 사건은 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제 점유상태와 매입가격이 판단의 핵심입니다.