춘천지방법원 2025타경21136. 원주시 명륜동 더샵원주센트럴파크2단지 201동 801호입니다. 2021년 준공된 838세대 아파트로, 분석 대상은 전용 84.9836㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 448,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건은 등기상 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 존재한다는 점에서 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 임차인 김하양은 2022.09.16 전입했고, 말소기준인 대연6동새마을금고의 근저당권은 2022.10.14 설정됐습니다. 임차인의 확정일자는 2022.09.13이며 임차권등기도 마쳤습니다.

현재 최저가에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되므로 매수인 인수액은 없지만, 낙찰가가 내려가 배당금이 부족해지면 그 차액을 매수인이 부담합니다. 특히 전세사기피해자의 우선매수권이 명세서에 기재되어 있어 외부 입찰자의 낙찰 가능성도 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 을구 순위 6번 대연6동새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞서 등기된 더브릿지대부 근저당권과 관련 질권은 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 설정된 김하양의 임차권등기와 근저당권, 현 경매개시결정 등기는 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.4억과 우선매수권

실제 임차인은 김하양 1명입니다. 임대차계약일은 2022.09.08, 점유개시일과 주민등록일은 2022.09.16, 확정일자는 2022.09.13입니다. 보증금은 340,000,000원이며 배당요구가 이루어졌습니다.

김하양은 을구 순위 7번 임차권자이면서 을구 순위 8번 근저당권자이고, 현 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 임차보증금과 별도로 근저당권 채권최고액도 340,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 동일인 명의의 권리가 중첩되어 있다는 사실만으로 독립된 채권인지, 동일 채권을 담보하는 관계인지는 확정할 수 없습니다. 배당 시 채권의 실질과 중복 청구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 4.48억, 할인 폭은 작다

더샵원주센트럴파크2단지 전용 84.94~84.98㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 7~9월 거래이며, 최근 12개월 평균은 454,375,000원입니다.

최근 실거래 범위는 420,000,000~473,000,000원입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 최근 평균의 98.6%로, 평균보다 6,375,000원 낮습니다. 그러나 최신 거래가격 역시 448,000,000원이므로 최신 거래를 기준으로 한 가격 할인은 없습니다.

신건에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되므로 실질취득 기준금액도 448,000,000원입니다. 최근 평균보다 조금 낮다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다. 임차인의 우선매수권과 배당 결과에 따른 승계 가능성을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

신건에서는 임차보증금 340,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 대연6동새마을금고는 채권최고액 중 일부만 배당받으며 후순위 근저당권 배당 및 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다. 김하양 명의의 임차보증금과 별도 근저당권 사이의 채권 관계도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 배당과 실질취득 시나리오

2회 유찰 시 표면적인 최저가만 보면 최근 실거래 평균보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 선순위 임차인의 미배당 보증금까지 합치면 실질취득은 344,814,080원입니다. 이 구간부터는 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해야 합니다.

더구나 임차인이 우선매수권을 행사한다면 외부 최고가 입찰자가 최종 낙찰받지 못할 수 있으므로, 가격상 이점과 실제 취득 가능성을 분리해서 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 명륜동 더샵원주센트럴파크2단지 내에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 근린상가·상가주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 28층 건물 중 8층 801호입니다. 공부상 이용상태는 아파트입니다.
• 설비. 승강기와 소화전 등 공동설비가 있으며, 세대 내부 난방·위생·급배수설비는 탐문조사에 근거했습니다. 폐문 부재로 실제 설치 및 정상작동 여부가 확인되지 않아 입찰 전 재점검이 필요합니다.
• 토지·규제. 사다리형 토지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 광로3류·소로1류 접합, 상대보호구역·준보전산지·가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가 946,000원/㎡입니다.
• 환금성. 838세대 단지이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 420,000,000~473,000,000원으로 층별·개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 김하양의 우선매수권 행사 가능성과 1회 행사 제한 사항을 확인하세요. 외부 최고가 응찰만으로 최종 취득이 보장되지 않습니다.
• 선순위 임차보증금. 대항력 있는 보증금 340,000,000원의 실제 배당액을 기준으로 인수액을 계산하세요. 2회 유찰 시 추정 인수액은 58,094,080원입니다.
• 중첩된 채권 관계. 김하양은 임차권자·후순위 근저당권자·현 경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 보증금 채권과 근저당권 피담보채권의 관계 및 중복 청구 여부를 확인해야 합니다.
• 파산선고 등기. 소유자 박희라에 대한 파산선고 관련 등기가 있습니다. 파산선고결정과 현 경매 진행 관계, 파산관재인 및 법원 기록을 확인하세요.
• 기존 경매 이력. 대연6동새마을금고가 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.10.20 말소됐습니다. 현 경매와 구분하여 취소기각결정 등 관련 기록을 확인하세요.
• 가격 상한. 신건 최저가는 최근 실거래 평균의 98.6%이지만 최신 거래가격과 동일합니다. 유찰 시에는 최저가가 아닌 인수액 포함 실질취득을 기준으로 시세를 비교하세요.
• 현장·관리비. 내부 설비 정상작동 여부, 실제 점유 상태, 임대차 현황과 공용부분 관리비 체납 여부를 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 자료·우선매수권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 봐야 할 것은 취득 가능성과 보증금

원주 더샵원주센트럴파크2단지 801호는 최근 실거래가 꾸준히 확인되는 아파트지만, 권리관계는 간단하지 않습니다. 김하양의 선순위 임차보증금 340,000,000원, 전세사기피해자 우선매수권, 동일인 명의의 후순위 근저당권이 동시에 존재합니다.

현재 신건에서는 보증금 전액 배당으로 인수액이 0원입니다. 다만 최저가 448,000,000원은 최근 평균 454,375,000원보다 소폭 낮을 뿐 최신 거래가격과 같아, 신건에서 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다.

유찰 이후에는 가격 자체가 낮아지더라도 임차보증금 미배당액을 매수인이 승계할 수 있습니다. 특히 2회 유찰 시 실질취득은 표시 최저가 286,720,000원이 아닌 344,814,080원입니다.

결론은 신건 가격 메리트 제한적·선순위 보증금 승계 주의·우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성입니다. 우선매수권의 실제 행사 여부와 임차보증금 배당·인수 구조를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.