춘천지방법원 2025타경21139. 원주시 중앙동 265, 중앙로 44에 있는 상업용 근린생활시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층이고, 토지는 182.5㎡의 ‘대’로 일반상업지역에 속합니다. 말소기준권리는 2005.05.19. 접수된 판부농업협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인은 두 명입니다. 엄신옥은 2층 전부에 보증금 10,000,000원·월세 600,000원, 이상아는 현황서상 1층에 보증금 15,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정할 수 없으므로, 배당순위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 중앙동 265 · 도로명주소 중앙로 44 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 상업용(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 대 · 182.5㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 안일동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 890,517,800원 / 890,517,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 534,283,230원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 근저당권
말소기준은 2005.05.19. 접수번호 33004의 판부농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 33005로 추가 근저당권도 설정됐고, 이 두 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2024.10.22. 국의 압류와 2025.12.30. 임의경매개시결정 역시 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄신옥 | 2층 전부 | 10,000,000원 | 600,000원 | 2018.07.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상아 | 미상(현황서상 1층) | 15,000,000원 | 800,000원 | 2020.03.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
엄신옥은 2026.02.11., 이상아는 2026.03.26. 배당요구를 했습니다. 그러나 두 전입일 모두 2005.05.19. 말소기준권리보다 늦으므로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 대신 유찰 구조를 본다
현재는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 890,517,800원입니다. 실거래 비교 없이 가격의 높고 낮음을 단정할 수 없으므로, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 712,414,240원, 2회 유찰 시 569,931,392원으로 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 담보권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 890,517,800원 | 420,000,000원 | 0원 | 459,212,622원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 712,414,240원 | 420,000,000원 | 0원 | 282,890,098원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 569,931,392원 | 420,000,000원 | 0원 | 141,832,078원 | 0원 |
0~2회 유찰 시나리오 모두 제공된 계산상 담보권 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 최우선변제·당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 890,517,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,305,178원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 판부농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 판부농업협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 459,212,622원 |
집행비용 11,305,178원을 먼저 공제하고 두 근저당권에 420,000,000원을 배당한 뒤 459,212,622원이 잔여하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 원동 소재 KBS 원주방송국 북동측 근거리에 위치하며 주위는 상업지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 상업용 근린생활시설이며 위생설비·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,759,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 엄신옥은 2층 전부, 이상아는 현황서상 1층으로 조사됐습니다. 낙찰 후 실제 점유범위와 인도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 두 임차인의 확정일자는 확인되지 않았고 최우선변제 반영도 배당표에 포함돼 있지 않습니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 2번은 최초 280,000,000원에서 2023.03.23. 채권최고액 665,600,000원으로 변경된 기록이 있으므로 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서의 제시외 부분과 현황을 대조해야 합니다.
- 상업용 수익성. 상업용 근린생활시설이므로 주거용처럼 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라 실제 임대료·공실·상권 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·채권계산서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격은 현장 검증이 필요”
권리분석의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2005.05.19. 근저당권이고, 두 임차인의 전입은 2018년과 2020년으로 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오 역시 0~2회 유찰 구간에서 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 890,517,800원으로 감정가와 같지만, 실거래 비교 근거가 없으므로 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 수 없습니다. 더구나 상업용 근린생활시설이고, 을구 2번 근저당권의 변경 채권최고액과 배당 시뮬레이션 금액 사이에도 확인할 지점이 남아 있습니다. 이 사건은 권리 인수 리스크보다 실제 임대수익·상권·점유현황과 채권액 원본 대조가 입찰가를 좌우하는 물건입니다.
