춘천지방법원 2025타경21147. 원주시 학성동 207-11 일대의 토지와 5층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 점포, 2층 교회, 3·4층 사무실, 5층 주택(숙소), 지하실 공실로 이용되고 있습니다. 권리분석의 핵심은 2022.05.30 설정된 조성애 근저당권 780,000,000원이 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞선 2017.04.28 전입의 (주)전승종합건설이 있다는 점입니다. 이 임차인은 보증금 10,000,000원에 대해 대항력이 인정되고 우선변제권은 없어, 배당으로 소멸하지 않는 매수인 인수형으로 계산돼 있습니다.

다만 인수액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 모두 10,000,000원으로 동일합니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 작기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려가는 구조이며, 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심

소유권은 2022.01.20 권소영에게 이전됐고, 본 사건의 말소기준권리는 2022.05.30 설정된 조성애의 근저당권입니다. 이후 임재홍의 450,000,000원 근저당권, 구일산업개발주식회사의 400,000,000원 근저당권, 원광토건주식회사의 1,000,000,000원 근저당권, 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유관계

박영순, (주)더나은도시정비, (주)기림마조아종합건축사사무소, 권혁준은 전입 시점이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 (주)기림마조아종합건축사사무소와 권혁준은 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유관계와 계약내용은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 신건 실질취득액과 유찰 시나리오

이 사건은 동일·유사 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가·고가 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 대신 각 회차에서 매수인이 실제로 부담하게 되는 금액은 낙찰가 + 인수 보증금 10,000,000원으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,390,780,137원 가정)

현재 회차 배당 시나리오에서는 채권자 총 2,630,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 (주)전승종합건설 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생해 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 학성동 중앙행정복지센터 남서측 인근으로, 평원로변 은행·병원·식당 등 상업·업무용 부동산이 형성된 상업지대입니다.
• 이용. 1층 점포, 2층 교회, 3·4층 사무실, 5층 주택(숙소), 지하실 공실의 복합 이용 형태입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 963.3㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 3,406,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 건축선결정지, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역이며 중로1류와 소로3류에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 위생·급배수·승강기설비가 있고 5층 주택부분에는 난방설비가 있습니다.
• 공부·현황. 5층은 공부상 사진관이나 현황은 주택(숙소)로 이용 중입니다. 감정평가의 공부와의 차이 항목은 없음으로 기재돼 있습니다.

⑥ 매각조건·현장 체크포인트

• 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
• 매각 제외 시설. 목록1 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 1동이 소재합니다.
• 토지 합병. 건물 등기에는 학성동 207-11, 207-15, 207-16, 207-17 지상으로 기재돼 있으나, 토지대장상 207-15·207-16·207-17은 207-11로 합병돼 있습니다.
• 감정가 포함 범위. 감정평가액과 최저매각가격에는 펜스와 바닥포장 등이 포함돼 있습니다.
• 선순위 임차인. (주)전승종합건설의 점유부분, 실제 사용현황, 계약 존속 여부와 보증금 반환관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 미상 보증금 점유자. (주)기림마조아종합건축사사무소와 권혁준의 보증금은 확인되지 않아 계약내용 확인이 필요합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당과 잔여액을 판단할 수 있습니다.
• 가격 검증. 동일·유사 실거래 비교자료를 별도로 확인한 뒤 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 판단해야 합니다.

맺으며 — 인수액은 작지만 ‘권리 깨끗’으로 볼 수는 없다

이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리 이후의 담보권과 압류는 매각으로 정리되는 구조지만, 그보다 앞선 (주)전승종합건설의 대항력 있는 임차관계가 남습니다. 현재 계산상 매수인이 떠안는 금액은 10,000,000원이고, 신건 실질취득액은 4,400,780,137원입니다.

여기에 국세·지방세 압류의 실제 우선순위, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 복합용도 건물의 점유관계, 매각 제외 컨테이너와 제시외 건물 포함 조건까지 함께 확인해야 합니다. 특히 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가나 유찰률만으로 가격 우위를 단정할 수 없습니다. 권리비용은 특정됐지만, 점유와 가격 검증이 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다.