춘천지방법원 2026타경4. 횡성군 둔내면 두원리 407 일대의 토지와 단독주택 관련 물건입니다. 감정평가상 건물은 목조 단층 및 일반목구조 2층 건물로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 이나겸이며, 2023년 12월 6일 설정된 영월군산림조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다.
등기상으로는 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 정연희 명의의 주택임차권등기도 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 다만 이번 물건은 일반적인 권리 소멸 여부만으로 판단하기 어렵습니다. 매각물건명세서에 유치권 신고, 매각 제외 창고, 현황 도로인 토지가 함께 기재되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경4 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 407 도로명주소: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원1길 20-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택 |
| 건물 구조 | 목조 아스팔트슁글지붕 단층 및 일반목구조 목조위아스팔트슁글지붕 2층 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 면적 652.0㎡ · 계획관리지역 · 일부 현황 도로 |
| 소유자 | 이나겸 (2023.10.25 소유권이전, 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 542,173,670원 / 542,173,670원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영월군산림조합 / 358,080,701원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.06 영월군산림조합 근저당권 · 채권최고액 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 창고 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 영월군산림조합
말소기준권리는 2023.12.06 접수된 을구 11번 영월군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 455,000,000원이며, 해당 근저당권과 이후 설정된 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기됐던 정연희의 주택임차권은 보증금 80,000,000원으로, 2023.03.15 등기된 이력이 있으나 2023.12.06 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 해당 과거 임차권을 이번 경매의 현존 인수 권리로 합산해서는 안 됩니다. 다만 등기상 임차권 말소가 현재의 점유관계까지 확인해 주는 것은 아니므로 실제 점유자와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 핵심 쟁점 — 유치권 신고 24,233,000원
매각물건명세서에는 2026.06.08 정성진이 주택수리공사대금 합계 24,233,000원의 유치권신고서를 제출했다는 내용이 기재되어 있습니다. 동시에 유치권의 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다.
| 검토 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 신고인 | 정성진 |
| 신고일 | 2026.06.08 |
| 신고 원인 | 주택수리공사대금 |
| 신고 금액 | 24,233,000원 |
| 성립 여부 | 불분명 · 추가 확인 필요 |
③ 가격 및 회차별 배당 — 신건 가격의 적정성은 미확정
감정평가액과 현재 최저매각가격은 모두 542,173,670원입니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건 가격이 주변 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 또한 감정평가액에는 관정·조경석·데크시설이 포함되고 토지 일부가 현황 도로인 점이 반영되어 있으므로, 단순한 일반 단독주택 가격과 직접 비교하는 것도 주의해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 542,173,670원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 433,738,936원 | 34,855,630원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 346,991,148원 | 120,523,905원 | 0원 |
유찰에 따라 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 배당모형에서 매수인의 등기상 채무 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 유치권 성립 여부에 따른 인도·분쟁 비용은 이 금액에 포함되지 않습니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 것과 실제 취득의 경제성이 확보되는 것은 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 542,173,670원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,821,737원 |
| 1. 근저당 · 영월군산림조합 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 6,857,177원 | 6,857,177원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 72,494,756원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 신청채권자의 실제 청구액은 358,080,701원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 유치권 신고액은 확정 배당채권이나 매수인 인수액으로 합산하지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 두원2리마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 숙박시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대이며, 토지면적은 652.0㎡입니다. 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 90,200원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 이용 및 시설 설치 시 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 건물. 목조 아스팔트슁글지붕 단층 및 일반목구조 2층 건물로, 외벽은 사이딩, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 이중창 마감입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비 등이 구비되어 있으나 실제 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황. 목록2·3 토지는 공부상 대이지만 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 건물 외에도 관정·조경석·데크시설 등이 감정평가액에 포함되어 있습니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 단독주택 및 토지의 개별 이용상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 유치권 분쟁 가능성과 매각 제외 시설도 향후 처분 과정에서 확인해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 진위 확인. 정성진의 주택수리공사대금 24,233,000원 신고에 대해 공사계약, 채권 발생, 변제기, 실제 점유 및 점유 계속 여부를 조사하세요. 신고만으로 성립이 확정되는 것은 아닙니다.
- 매각 제외 창고. 목록2 지상의 경량철골조 판넬지붕 창고 1동은 매각에서 제외됩니다. 창고의 소유자, 진입·사용관계, 토지 사용 문제를 확인하세요.
- 토지 이용범위. 목록2·3의 일부 현황 도로가 실제 사용면적과 향후 건축·활용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 공동담보 및 토지등기 확인. 영월군산림조합 근저당권에는 공동담보목록 제2023-325호가 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상 토지의 등기부와 공동담보관계를 별도로 대조하세요.
- 점유자 조사. 과거 주택임차권등기는 말소됐지만 현재 점유자 및 유치권 주장자의 실제 점유상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 목조 건물의 유지관리 상태, 누수·부식 여부와 난방·위생설비의 실제 가동 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 542,173,670원을 기준으로 일괄매각 대상의 현장 가치와 실제 사용 가능성을 검토하고, 유찰가격만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 유치권 관련 제출서류를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도 위험”
이 물건의 말소기준은 영월군산림조합의 455,000,000원 근저당권이며, 후순위 가압류도 매각으로 소멸합니다. 과거 주택임차권등기는 이미 말소됐고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 본건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 24,233,000원의 유치권 신고가 접수되어 있고 그 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 매각 제외 창고와 현황 도로인 토지가 함께 존재해, 실제 점유 및 매각범위에 관한 확인이 필요합니다.
현재 신건 최저가는 542,173,670원입니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 단정할 수 없으며, 유찰로 매각가격이 낮아지더라도 위 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다. 등기상 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 유치권 성립과 인도 가능성, 실제 매각범위에 대한 확인 전까지는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.
