춘천지방법원 2026타경21. 원주시 태장동 성호아파트 104동 7층 707호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 천영숙이며, 2016.05.16 소유권을 취득하면서 같은 날 삼성화재해상보험주식회사 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리관계의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 한영수의 채권최고액 30,000,000원 근저당권, 원주세무서장 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 현재 83,000,000원이라는 가격이 최근 거래수준과 맞는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경21 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 129 성호아파트 104동 7층707호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.995㎡ · 14층 중 7층 |
| 소유자 | 천영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준점은 2016.05.16 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 한영수 근저당권과 2021.10.01 압류, 2023.04.24 국민건강보험공단 압류, 2026.01.30 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 2024.04.24 한영수의 임의경매개시결정은 2025.09.18 취하되어 2025.09.19 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 117.8%
태장동성호아파트 동일 면적 약 50.0㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 65,833,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 7건 평균 70,428,571원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2026.09 80,000,000원이고, 최근 거래구간은 이전 구간 대비 18.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 50.0㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 50.0㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 50.0㎡ | 7 | 67,000,000원 |
| 2026.01 | 50.0㎡ | 11 | 61,000,000원 |
| 2025.12 | 50.0㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2025.10 | 50.0㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2025.09 | 50.0㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2025.09 | 50.0㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 50.0㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2025.08 | 50.0㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 50.0㎡ | 6 | 61,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.995㎡ | 7건 | 70,428,571원 |
현재 최저매각가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.8%입니다. 최신 2026.09 거래 80,000,000원보다도 높은 금액입니다. 최근 흐름이 이전 구간 대비 18.6% 상승한 점은 긍정적이지만, 현재 회차 가격 자체가 최근 평균과 최신 거래보다 높으므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한영수 | 30,000,000원 | 21,106,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 90,000,000원 중 예상 배당액은 81,106,000원이며, 미배당액은 8,894,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 소재 태장1동 행복자치센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다. 단지 내 포장도로를 이용해 간선도로에 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 14층 건물의 7층 707호이며, 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 국토이용기타용도지구, 가축사육제한구역 등이 포함·저촉되고 중로1류·소로1류에 접합니다. 공시지가는 897,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 태장동성호아파트는 593세대, 1998.10.29 사용승인 단지이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 신건 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균 70,428,571원의 117.8%이므로, 전체 평균 65,833,333원보다 높다는 점보다도 최근 거래수준과의 비교를 우선해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일 면적 11층 거래가 80,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원으로 계산돼 있으므로 회차별 가격 차이를 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 한영수 채권에는 신건 기준 8,894,000원의 미배당이 발생하지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장·원본 확인. 실제 점유관계, 체납관리비, 세금 및 매각물건명세서·등기부 등 입찰 당일 원본자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 관건
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 권리구조가 단순한 아파트입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균 70,428,571원의 117.8%이고, 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 18.6% 상승했지만, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 판단 포인트는 권리 인수 위험이 아니라 현재 가격과 최근 시세의 간격입니다.
