춘천지방법원 2026타경50017. 원주시 행구동 건영아파트 101동 606호가 강제경매로 나왔습니다. 전용면적 167.73㎡, 철근콘크리트 벽식구조의 19층 건물 중 6층입니다. 소유자 김홍래는 2022년 9월 19일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 당시 등기된 거래가액은 290,000,000원입니다. 이후 설정된 담보권과 강제경매개시결정이 이번 권리분석의 핵심입니다.
제시된 권리분석상 말소기준은 2024년 8월 5일 설정된 주식회사제이에스대부디자인벨류의 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 이치행의 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 근저당권보다 먼저 접수된 전세권이 별도로 존재합니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실과 등기 전세권이 없다는 사실은 구분해야 합니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 2.61억은 최근 실거래 평균 2.395억을 21,500,000원 웃돌고, 가장 최근인 2026년 3월 거래가 240,000,000원보다도 높습니다. 과거 고가 거래까지 포함된 전체 평균을 기준으로 할인된 것처럼 해석해서는 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 1850 건영아파트 제101동 제6층 제606호 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 행구로 287 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 167.73㎡ · 19층 건물 중 6층 |
| 단지 규모 | 건영아파트 · 674세대 · 1996.03.28 준공 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 김홍래 · 2022.11.29 소유권이전등기 (매매원인 2022.09.19 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고기자 / 11,830,136원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 배당상 인수 추정 | 0원 · 등기 전세권의 매각 소멸 여부 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 선순위 전세권
권리 흐름에서 눈여겨볼 부분은 을구 18번 전세권과 을구 19번 근저당권입니다. 두 권리는 모두 2024년 8월 5일 설정됐지만, 전세권의 접수번호는 36068, 근저당권의 접수번호는 36069입니다. 따라서 전세권이 근저당권보다 먼저 접수된 권리라는 점을 구별해야 합니다.
현재 배당 예상에는 전세권 전액 배당 및 소멸이 반영되어 있지만, 전세권의 선순위 접수 사실을 고려하여 배당요구 여부, 매각물건명세서상 인수·소멸 조건, 실제 말소 가능 여부를 원본에서 확인해야 합니다. 존속기간이 종료되었다는 사실만으로 등기 전세권이 자동 말소되었다고 판단해서도 안 됩니다.
이후 2025.08.04 설정된 이치행 근저당권의 채권최고액은 13,000,000원입니다. 2025.09.19 고기자가 신청한 종전 강제경매는 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.13 개시된 강제경매입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인까지 확정된 것은 아닙니다. 전세권자의 실제 점유 여부 및 별도의 임대차 관계 유무를 현황조사서와 매각물건명세서, 현장 확인을 통해 점검해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 9% 높은 신건 가격
동일 단지 전용 167.73㎡ 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 245,833,333원이지만, 최근 12개월 거래 4건 평균은 239,500,000원으로 더 낮습니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월의 240,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 167.73㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 167.73㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 167.73㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.07 | 167.73㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 167.73㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 2024.07 | 167.73㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2024.02 | 167.73㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2023.09 | 167.73㎡ | 9 | 237,000,000원 |
| 2023.09 | 167.73㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.01 | 167.73㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 167.73㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2022.02 | 167.73㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 167.73㎡ | 4건 | 239,500,000원 |
| 전체 평균 | 167.73㎡ | 12건 | 245,833,333원 |
2024년 8월에는 295,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 최근 거래에서는 220,000,000원과 230,000,000원대 사례도 확인됩니다. 전체 평균만 활용하면 과거 고가 거래의 영향으로 현재 가격 수준을 높게 판단할 위험이 있습니다.
따라서 이번 물건의 가격 판단 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 239,500,000원과 최신 거래가 240,000,000원에 두는 것이 적절합니다. 신건 최저가 261,000,000원은 최근 평균 대비 109.0%로, 실거래가보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,454,000원 |
| 2. 을구 18번 전세권 · 제이에스대부디자인벨류 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 제이에스대부디자인벨류 | 63,000,000원 | 63,000,000원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 이치행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 5. 갑구 13번 강제경매 · 고기자 | 11,830,136원 | 11,830,136원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 158,715,864원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 전세권과 근저당권은 각각 기재된 전세금·채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 동일 법인의 전세권과 근저당권은 별개 등기권리로 표시하되, 실제 피담보채권의 관계 및 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
현재 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 합계 97,830,136원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 추정액은 158,715,864원, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 단, 배당액이 충분하다는 사실만으로 선순위 전세권의 법적 소멸이 자동 확정되는 것은 아닙니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 261,000,000원 | 97,830,136원 | 158,715,864원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 208,800,000원 | 97,830,136원 | 107,246,664원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 167,040,000원 | 97,830,136원 | 66,071,304원 | 0원 |
각 회차의 집행비용 추정이 반영된 시나리오입니다. 모든 회차에서 신청채권자 고기자의 청구액 11,830,136원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수 추정액은 권리 소멸 전제하에 산출된 값이며, 법적 인수 여부는 매각물건명세서 확인이 우선입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 행구동 행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 행구로변 음식점·카페 등 근린생활시설과 아파트 단지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행 상황과 도로 여건을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 4차선 포장도로를 통해 단지 내 포장도로로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 19층 건물입니다. 승강기·위생설비·급배수설비·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형의 아파트 건부지이고, 공시지가는 445,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 674세대 단지의 전용 167.73㎡ 주택입니다. 전체 실거래 표본의 거래가는 200,000,000원부터 295,000,000원까지 분포합니다. 최근 평균은 전체 평균보다 낮고 거래 추세도 -3.8%이므로, 매각 시에는 대형 면적의 실제 수요와 최근 거래 수준을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 을구 18번 전세권은 을구 19번 말소기준 근저당보다 먼저 접수되었습니다. 배당요구 여부와 매각물건명세서의 매수인 인수 조건을 반드시 확인하세요.
- 종전 근저당 말소 확인. 원주제일신용협동조합의 을구 12번 근저당과 12-1번 변경등기를 원본에서 대조하여 최종 말소 여부를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 전세권자의 점유 여부를 확인하세요.
- 최근 시세 중심 입찰가 검토. 최근 12개월 평균 239,500,000원, 최신 거래 240,000,000원과 비교하세요. 현 최저가는 최근 평균의 109.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -3.8%를 고려하고, 과거 최고가 295,000,000원만을 근거로 가격을 판단하지 마세요.
- 회차 확인. 신건 최저가는 261,000,000원입니다. 유찰 시나리오상 208,800,000원·167,040,000원이 제시되어 있으나, 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원 공고를 확인하세요.
- 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 인도·명도에 필요한 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “인수 추정 0원이어도, 신건 가격은 최근 시세 이상”
원주 건영아파트 606호는 제시된 배당 예상상 매수인 인수액 0원이고, 현재 회차에서 채권자 청구액도 전액 배당되는 구조입니다. 다만 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 전세권과 종전 근저당의 말소 상태는 입찰 전 원본 확인이 필요한 권리상 점검 사항입니다.
가격 측면에서는 판단 근거가 분명합니다. 신건 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 239,500,000원의 109.0%이며, 최신 거래가 240,000,000원도 상회합니다. 최근 거래 추세 역시 -3.8%입니다.
따라서 현재 회차에서는 권리 인수 여부를 먼저 확정하고, 과거 전체 평균이 아닌 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 입찰 가격을 검토해야 합니다. 배당상 인수 위험이 낮게 계산된다는 점만으로 신건 최저가의 가격 부담이 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 선순위 전세권 확인과 최근 시세에 맞는 취득가격입니다.
