춘천지방법원 2026타경50028. 원주시 우산동 한라비발디2차아파트 202동 8층 803호로, 감정평가상 지상 18층 중 8층의 아파트 단위세대입니다. 현재 소유자는 김정숙·이병수로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 가압류와 압류가 여러 건 얽혀 있고 한국토지주택공사 명의의 임차권등기도 남아 있어 외형상 권리관계가 복잡해 보이지만, 매각물건명세서에는 핵심적인 보증기관 확약이 확인됩니다.
임차보증금은 250,000,000원이고 전입일은 2022.06.17, 확정일자는 2022.06.07입니다. 명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있어 원칙적으로 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 임차보증금을 대위변제하고 한국토지주택공사의 지위를 승계한 서울보증보험주식회사가 배당 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 건은 룰상 표시되는 잠재 인수액과 달리 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 우산동 823 한라비발디2차아파트 202동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대 · 지상18층 중 8층 |
| 소유자 | 김정숙 2분의 1 · 이병수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 255,034,246원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 / 비교 면적 | 한라비발디2차 · 717세대 · 84.22㎡ |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 핵심 인수는 확약으로 해소
제공된 권리분석상 기준권리는 2021.08.25 원주시의 김정숙 지분 압류이며, 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 해당 원주시 압류는 등기부에 2021.08.31 해제에 따른 말소도 기재되어 있습니다. 이 건에서 매수인 인수 여부를 좌우하는 실질적 핵심은 2025.04.11 등기된 임차권입니다.
| 권리자 | 점유·범위 | 보증금 | 대항력 | 우선·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 명세서상 매수인 대항 | 배당요구 2025.04.11 | 보증기관 승계 |
보증기관 승계 신고 1건으로, 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 현재 자료에서 별도 실제 임차인은 0명으로 집계됩니다.
② 시세 비교 — 신건 2.88억은 최근 평균보다 높다
한라비발디2차 84.22㎡대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 268,583,333원입니다. 현재 최저매각가 288,000,000원은 이 평균의 107.2%입니다. 최신 거래인 2026.09의 285,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.22㎡ | 17 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 84.52㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 2026.07 | 84.52㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.22㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 84.31㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 84.52㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 84.31㎡ | 9 | 273,000,000원 |
| 2026.03 | 84.52㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.52㎡ | 2 | 254,000,000원 |
| 2025.12 | 84.52㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 268,583,333원 |
최근 12건은 250,000,000원~285,000,000원 범위이고 평균은 268,583,333원입니다. 신건 가격 288,000,000원은 최근 평균보다 19,416,667원 높고, 최근 표본의 최고가 285,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 권리 인수가 0원이라고 해도 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사매일수산 | 115,045,150원 | 115,045,150원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 125,500,000원 | 125,500,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 99,450,000원 | 42,622,850원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,292,911원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 6,810,203원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 76,660,430원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 26,530,674원 | 0원 |
| 9. 강제경매 · 서울보증보험주식회사 | 255,034,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 717,323,614원 중 예상 배당은 283,168,000원이고 미배당액은 434,155,614원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 434,155,614원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 490,949,214원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 184,320,000원 | 180,939,520원 | 536,384,094원 | 0원 |
확약을 반영하면 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 매수인에게 전가되는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 이 건은 제출된 확약 때문에 낙찰가와 실질취득액이 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍3대학 원주캠퍼스 서측 인근이며, 주위는 유사 아파트와 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상18층 중 8층이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 왕복6차선 포장도로와 북측 폭 약12미터 포장도로가 소재합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 거래. 한라비발디2차는 717세대이고, 비교 면적대 최근 12건 실거래는 250,000,000원에서 285,000,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험주식회사의 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 제출 확약서에 그대로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 제출서류를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 288,000,000원은 최근 12개월 평균 268,583,333원의 107.2%이고 최신 실거래 285,000,000원보다도 높습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 다수 후순위 채권. 가압류·압류가 여러 건 존재하고 신건 가정에서도 434,155,614원의 채권 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수와 별개이지만 실제 배당표는 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 중요한 신건
이 사건은 처음 보면 250,000,000원의 임차권등기 때문에 낙찰가 외에 큰 보증금을 떠안을 수 있는 물건처럼 보입니다. 실제로 매각물건명세서도 배당 부족분은 매수인이 인수하는 구조라고 적고 있습니다. 그러나 보증금을 대위변제한 서울보증보험주식회사가 잔존 반환청구권 포기와 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 최저가 288,000,000원은 최근 12개월 평균 268,583,333원의 107.2%이고 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차에 가격 할인은 없는 구조로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
