춘천지방법원 2026타경50038. 등기 대상은 원주시 반곡동 1822-17·1822-18, 도로명주소 입춘로 69의 집합건물이며 분석 호수는 2층 201호입니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 신고된 임차인은 없습니다. 현재 소유자 김승하 씨는 2020.04.01. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고 같은 날 농협은행에 채권최고액 280,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매에서 사실상 기준이 되는 선순위 담보권이며, 이후 등기된 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 2019년 원주중앙새마을금고 경매와 로드타운관리자치위원회 가압류, 원주시 압류, 원주중앙새마을금고·국 근저당권은 2020.04.01. 종전 경매 매각으로 이미 정리됐습니다. 현 소유권 취득 뒤 새로 설정된 농협은행 근저당권은 2026.07.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 이전은 기존 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 해당 담보권의 권리자가 변경된 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50038 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1822-17 2층 201호 · 등기 대상 반곡동 1822-17, 1822-18 · 입춘로 69 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정평가 기준 공실상태 · 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김승하 · 2020.04.01. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 947,000,000원 / 947,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 245,154,996원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 | 1,747.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 공시지가 1,135,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 현 경매 기준 인수 0원
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가 기준시점 이용상태도 공실이지만, 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있어 입찰 직전 현장 점유 상태는 다시 확인해야 합니다. 현 경매의 선순위 담보권은 2020.04.01. 농협은행 근저당권이고, 2024년 원주시 압류, 국민건강보험공단 압류와 2026년 경매개시결정은 그 이후 등기입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 9.47억, 유찰은 기계적 할인일 뿐
현재 최저매각가는 감정가와 같은 947,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 757,600,000원(감정가 80%), 2회 유찰 시 606,080,000원(감정가 64%)으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 세 회차 모두 예상 인수액은 0원이라 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 947,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 757,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 606,080,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 947,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,870,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 280,800,000원 | 280,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 654,330,000원 |
신청채권액은 245,154,996원이며, 위 예상배당은 근저당권 채권최고액 280,800,000원을 기준으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 반곡동의 도로변 상가지대로, 주위에 아파트단지와 소규모 상가가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 승강기·소화·급배수·위생설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,747.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 감정평가서상 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대로와 소로 이면에 접하고, 토지정보상 도로접면은 중로 한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·혁신도시 지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 기준 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 직전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 세금·공과금 압류. 2024년 원주시·국민건강보험공단 압류의 체납 내용과 법정기일, 당해세 해당 여부를 원본으로 확인하세요.
- 근저당 이전. 2026.07.10. 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실과 현재 채권자를 배당요구·채권계산서에서 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 947,000,000원은 감정가 100%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개이므로 실제 주변 거래·임대수익·공실기간을 입찰가 결정 전에 따로 검증해야 합니다.
- 공실 비용. 공실 상가 성격의 물건은 낙찰 후 바로 수익이 발생하지 않을 수 있으므로 관리비·보수·재임대 기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 체납 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.01. 현 소유자 취득과 동시에 설정된 농협은행 근저당권이 중심이고, 이후 2024년 압류와 2026년 경매개시결정은 후순위입니다. 신고 임차인은 없으며 감정평가 기준 공실, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 회차는 947,000,000원 신건입니다. 1회·2회 유찰 시 각각 757,600,000원·606,080,000원으로 내려가더라도 그것은 법원 경매의 회차 할인일 뿐, 곧바로 시장가 대비 저가라는 의미는 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 가격 판단은 별도의 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다. 특히 공실 상태와 세금·공과금 압류의 실제 배당 영향을 입찰 전 마지막으로 확인해야 합니다.
