청주지방법원 2025타경30911. 충주시 목행동 888의 토지와 건물을 대상으로 한 경매입니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실, 기숙사·식당 등으로 이용됐으나 현재는 운영중지 상태입니다. 말소기준권리는 2012.12.05 설정된 한국산업은행 근저당권으로 채권최고액은 7,200,000,000원입니다. 이후 존속하는 한국산업은행 후순위 근저당, 신한은행 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정과 충주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에 나타난 유한회사 솔라시너지충주산단지점, 정유정, 빅펄프라퍼티 주식회사, 윤창섭의 전입·점유 시점은 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 확인된 자료 기준으로는 대항력 있는 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 네 점유자의 보증금은 확인되지 않아 배당·명도 실무는 매각물건명세서와 현황을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30911 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 목행동 888 · 충주산단1로 34-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 · 사무실·기숙사·식당 등 · 현재 운영중지상태 |
| 토지 | 공장용지 · 7,289.8㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사원창메탈 |
| 감정가 / 최저가 | 7,146,129,720원 / 7,146,129,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국산업은행 / 4,762,850,993원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 점유·임차 현황 — 실제 확인 대상 4건
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 솔라시너지충주산단지점 | 2025.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 정유정 | 2022.10.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 빅펄프라퍼티 주식회사 | 2019.02.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 윤창섭 | 2024.10.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
네 건 모두 전입일이 2012.12.05 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 매각범위 — 이 사건의 실무 핵심
공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2013-4호, 제2013-78호, 제2017-143호, 제2017-144호, 제2015-106호, 제2023-38호에 의한 기계기구는 매각에 포함됩니다. 다만 감정평가서 기재상 폐기된 7, 8, 10은 제외됩니다. 또한 이동·철거가 용이한 다수의 기계기구와 제시외 동산도 매각에서 제외됩니다.
따라서 이 사건은 단순히 토지·건물 가격만 보고 접근하기보다, 어떤 건물·기계기구가 낙찰자에게 귀속되고 무엇이 남의 소유 또는 매각제외인지를 현장에서 정확히 구분하는 작업이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,146,129,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 73,861,297원 |
| 1. 근저당 · 한국산업은행 | 7,200,000,000원 | 7,072,268,423원 |
| 2. 후순위 근저당 · 한국산업은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 52,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 8,812,500,000원 중 현재 회차 예상배당은 7,072,268,423원, 미배당은 1,740,231,577원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 7,146,129,720원 | 7,072,268,423원 | 1,740,231,577원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 5,716,903,776원 | 5,657,334,738원 | 3,155,165,262원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 4,573,523,020원 | 4,525,387,790원 | 4,287,112,210원 | 미충족 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충주시 목행동 도매시장삼거리 동측 인근으로 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장 및 사무실, 사무실·기숙사, 식당·기숙사 등으로 이용했으나 현재는 운영중지 상태입니다.
- 건물. 일반철골구조 지상 2층, 철근콘크리트구조 2층, 일반철골구조 4층 건물이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 7,289.8㎡, 일반공업지역·지방산업단지이며 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 117,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 제시외 건물·태양광·기계기구·동산 가운데 포함과 제외가 명확히 나뉘므로 현황과 감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 점유·전입 4건은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 사용 부분과 명도 대상도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 운영중지 상태 확인. 공장·사무실·기숙사·식당 등이 현재 운영중지 상태이므로 설비와 건물의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 목록에 포함되는 기계기구와 폐기·이동·철거가 용이해 제외되는 기계기구를 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률 자체를 시세 메리트로 해석하지 말고 별도 시장조사를 거쳐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 중요한 사건
권리순위만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2012.12.05 한국산업은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 점유·전입 4건도 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건은 공장용지와 여러 건물, 제시외 건물, 기계기구, 태양광 및 동산이 얽혀 있고 매각 포함·제외가 혼재합니다. 게다가 공장·사무실·기숙사·식당 등이 현재 운영중지 상태입니다. 따라서 핵심은 단순한 말소 여부를 넘어 낙찰로 실제 취득하는 자산의 범위와 상태를 정확히 확인하는 것입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 7,146,129,720원의 가격 메리트는 별도의 시장검증 없이는 판단할 수 없습니다.
