춘천지방법원 원주지원 2026타경50039. 이번 물건은 원주시 단계동에 위치한 원주봉화산벨라시티3차아파트 301동 3층 304호입니다. 전용면적은 약 59.91㎡이며, 25층 건물 중 3층입니다. 2020년 준공된 499세대 단지로, 주변에는 아파트와 근린생활시설, 단독주택 등이 자리하고 있습니다. 현재 공유자는 심진희와 정해윤으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
권리관계에서는 2021년 1월 5일 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 나린파트너스대부의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권은 펜타어드밴스대부로 이전됐습니다. 정해윤 지분에 카드사 등의 가압류가 이어졌으며 별도의 강제경매와 임의경매도 개시됐습니다. 그러나 이들 권리는 모두 말소기준 이후에 발생한 것으로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 원주지원 2026타경50039 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1221 원주봉화산벨라시티3차아파트 301동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 서원대로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.91㎡ · 25층 중 3층 |
| 소유자 | 심진희(지분 2분의 1) · 정해윤(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2021.01.05 · 거래가액 197,630,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 펜타어드밴스대부 / 30,636,122원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 규모 | 499세대 · 2020.11.12 준공 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.01.05 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 184,800,000원이었으나, 2024.10.16 변경등기를 통해 147,300,000원으로 변경됐습니다. 배당을 판단할 때에는 최초 설정액과 변경 후 채권최고액을 구분해야 합니다.
후순위 근저당권은 2024.10.15 설정된 나린파트너스대부의 채권최고액 45,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.20 펜타어드밴스대부에 이전됐습니다. 이후 근저당권부채권에 엠지캐피탈 45,000,000원, 이소영 10,400,000원의 질권설정이 기재돼 있습니다. 이는 동일한 근저당권부채권에 관한 권리관계로, 별도의 신규 근저당권처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
실제 신고 임차인은 0명입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 소유자가 거주 중이거나 주택이 공실이라고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사 원본과 현장 방문으로 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 91.9%인 신건
원주봉화산벨라시티3차아파트의 동일 평형(전용 59.91~59.92㎡대) 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 276,250,000원이고, 가장 최근인 2026년 8월에는 285,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 20 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 24 | 269,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 25 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 21 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 21 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 59.92㎡ | 25 | 269,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 276,250,000원 |
최근 거래가격의 범위는 262,000,000~285,000,000원입니다. 최저매각가 254,000,000원은 최근 평균의 91.9%에 해당하며, 최신 거래가격인 285,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최근 실거래를 기준으로 보면 신건 단계에서도 가격 차이가 존재합니다.
단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 유찰을 전제로 입찰계획을 세우기보다는, 현재 회차에서 허용 가능한 응찰가격을 먼저 계산하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
아래 표는 제공된 예상배당 추정치를 그대로 정리한 것입니다. 신한은행의 최초 채권최고액을 사용한 계산이므로, 변경 후 채권최고액과 채권양도·질권 관계를 반영한 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,356,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 나린파트너스대부 근저당(펜타어드밴스대부로 이전) | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 현대카드 가압류 | 11,484,937원 | 11,484,937원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 8,285,196원 | 8,285,196원 |
| 5. 신한카드 가압류 | 8,971,298원 | 73,867원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 13,472,820원 | 0원 |
| 7. 현대카드 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가를 기준으로 집행비용 4,356,000원, 채권자 예상배당 249,644,000원, 채권자 미배당액 22,370,251원, 소유자 잔여 0원으로 산정한 추정표입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
추정표상 미배당 채권이 발생하더라도, 말소기준 이후 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 회차별 계산에서 매수인의 예상 인수액은 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위 미배당은 확대
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 254,000,000원 | 22,370,251원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 203,200,000원 | 72,459,051원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 162,560,000원 | 112,530,091원 | 0원 |
유찰을 거치면 최저매각가는 낮아지지만 채권자에게 돌아가는 예상배당도 줄어듭니다. 현재 확인된 권리구조에서 후순위 채권의 미배당이 매수인에게 이전되는 것으로 계산되지는 않습니다. 다만 유찰 후 가격을 이미 확정된 다음 매각가로 보아서는 안 되며, 실제 매각조건과 기일을 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단계동 북원여자고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 단지 내로 진출입합니다. 인근 버스정류장과 운행 횟수를 고려한 대중교통 여건도 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 3층 304호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비 등이 설치돼 있으며, 아파트로 이용 중입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역과 비행안전제3구역 등 관련 제한이 있으며 공시지가는 862,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 499세대 단지로 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 262,000,000~285,000,000원에 분포하며, 대상 호수의 저층 특성을 반영해 매도가격을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 신한은행 을구 1번 근저당의 최초 설정액 184,800,000원과 변경 후 채권최고액 147,300,000원을 구분하고, 배당 계산에 변경 내용이 반영됐는지 대조하세요.
- 채권승계·질권 관계. 나린파트너스대부에서 펜타어드밴스대부로 이전된 근저당권과 엠지캐피탈·이소영의 질권 설정을 확인하세요. 동일 채권의 중복 합산에 유의해야 합니다.
- 병행 경매사건. 2026타경50002와 2026타경144의 진행 현황, 본건과의 병합 관계 및 실제 매각 범위를 확인하세요.
- 실제 점유 및 명도. 임차인 신고는 없지만 실제 거주자나 점유자가 없다고 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본, 전입세대 및 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 저층 가격 보정. 최근 평균 276,250,000원뿐 아니라 5층 거래가 262,000,000원과 비교해 3층 물건에 적절한 응찰가격을 계산하세요.
- 관리비·취득 부대비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 비용, 수리·명도비 등을 확인하고 실질 투자금액에 반영하세요.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 낮은 신건, 최종 판단은 권리·저층 보정에 달렸다”
원주봉화산벨라시티3차 304호는 최근 12개월 평균 실거래가격보다 낮은 최저가가 특징입니다. 신건 254,000,000원은 최근 평균의 91.9%이고 최신 거래가격보다도 낮습니다. 확인된 등기권리에서는 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각 소멸하는 구조이며, 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최근 거래 표본에는 고층 거래가 다수 포함돼 있어, 3층 물건의 실제 시세를 평균만으로 판단할 수는 없습니다. 더욱이 신한은행의 채권최고액 변경, 펜타어드밴스대부의 근저당권 승계 및 질권설정, 병행 경매사건까지 확인해야 할 사항이 있습니다.
결론적으로 현재 가격은 최근 거래와 비교할 여지가 있지만, 등기상 권리승계 관계와 배당 추정치의 불일치를 해소하고 실제 점유·저층 가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다. 단순히 평균 시세보다 낮다는 이유만으로 가격 차이 전부를 투자수익으로 간주해서는 안 됩니다.