춘천지방법원 2026타경50045. 원주시 태장동 태장주공1단지아파트 101동 10층 1005호입니다. 현재 소유자는 김영래이며, 2024.12.02 소유권이전 당시 거래가액은 174,000,000원입니다. 현존 권리의 말소기준은 2025.01.20 설정된 임정호의 근저당권으로 채권최고액은 105,000,000원입니다. 이후 토스뱅크 주식회사와 서울보증보험주식회사의 가압류, 임정호의 임의경매개시결정 및 토스뱅크주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건에서 핵심 변수는 권리 인수보다 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 157,000,000원인 신건인데, 동일 평형의 최근 12개월 평균은 142,166,666원, 2026.09 최신 거래는 140,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 2705 태장주공1단지아파트 101동 10층1005호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.73㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김영래 (2024.12.02 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임정호 / 78,671,562원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 별도의 임차인 신고 내역은 없습니다. 현존 말소기준권리는 2025.01.20 임정호 근저당권 105,000,000원이며, 이후 토스뱅크 주식회사 가압류 60,863,442원, 서울보증보험주식회사 가압류 8,030,965원과 두 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 157,000,000원은 최근 시세 이상
태장주공1단지 동일 평형 84.73㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 142,166,666원, 최신 거래는 2026.09의 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.73㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.09 | 84.73㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 12 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 4 | 131,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 5 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 84.73㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2025.11 | 84.73㎡ | 11 | 144,000,000원 |
| 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 142,166,666원 |
최근 12건은 131,000,000원~157,000,000원에 형성돼 있고 평균은 142,166,666원입니다. 현재 최저매각가 157,000,000원은 이 평균의 110.4%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 17,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 임정호 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 60,863,442원 | 49,002,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,030,965원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 토스뱅크주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 157,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 173,894,407원 중 154,002,000원이 배당되고 미배당액은 19,892,407원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 2,998,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 원주시 태장동 태봉초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 고층아파트 단지로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스노선 및 운행빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 조립식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 10층이며, 난방·위생·승강기·옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선 도로를 통해 단지 내 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 평지·부정형, 공동주택 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 816,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 학교 상대·절대보호구역, 가축사육제한구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 태장주공1단지는 240세대이며 사용승인일은 1997.07.07입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 신건 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균 142,166,666원의 110.4%입니다. 가격 판단은 이 최근 거래 수준을 기준으로 점검해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 2026.09 최신 거래가 140,000,000원이며 현재 최저가는 이보다 17,000,000원 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원입니다. 각 회차에서 권리 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 제시된 채권액과 집행비용을 기준으로 한 계산이며 강제경매 관련 채권액은 미상입니다.
- 규제 확인. 학교보호구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용계획 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신건 프리미엄
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 임차인은 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가이자 현재 최저매각가인 157,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 142,166,666원의 110.4%입니다. 2026.09 최신 거래 140,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 실거래보다 높은 가격입니다. 신건 단계에서는 가격 메리트를 별도로 인정하기 어렵고, 향후 회차별 가격 변화와 실거래 수준을 함께 비교하는 것이 중요합니다.