춘천지방법원 2026타경50062. 원주시 단구동 한신휴플러스2차아파트 205동 9층 906호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자는 구선서이고, 현재 경매는 문승희가 신청한 강제경매입니다. 권리분석의 기준점은 2007.02.06. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후의 가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 “인수 0원”만 보고 가격까지 유리하다고 판단할 수 없습니다. 최저가 251,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 236,916,666원의 105.9%로 이미 평균 시세 이상이고, 2026.09 최신 거래 225,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50062 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1461 한신휴플러스2차아파트 205동 9층906호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 지상17층 중 9층 |
| 소유자 | 구선서 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문승희 / 166,049,314원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 한신휴플러스2차아파트 · 478세대 · 2006.11.22 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 늦다
말소기준권리는 2007.02.06. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 임차인 문승희의 임대차계약일은 2018.12.17, 확정일자는 2018.12.18, 주민등록·점유개시는 2018.12.31로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 판정 역시 대항력 없음이며, 임차권등기는 2025.06.13에 이루어졌습니다. 따라서 이 임차보증금 160,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문승희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2018.12.31 | 2018.12.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
배당요구는 2025.06.13 접수되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균보다 높다
한신휴플러스2차아파트 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 236,916,666원, 최신 거래는 2026.09 225,000,000원입니다. 현재 최저가 251,000,000원은 최근 평균의 105.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 17 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 9 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 236,916,666원 |
최근 거래 범위는 200,000,000원~270,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 236,916,666원입니다. 현재 최저가 251,000,000원은 평균보다 높은 105.9%이므로 “경매라서 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 특히 가장 최근 2026.09 거래도 225,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,073,502원 | 25,073,502원 |
| 3. 경매개시결정 · 문승희 | 166,049,314원 | 94,412,498원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 318,322,816원 중 246,686,000원이 배당되고, 미배당액은 71,636,816원입니다. 신청채권자 문승희의 청구액 166,049,314원 중 94,412,498원이 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 71,636,816원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 121,134,016원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 160,731,776원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단구동 단구동행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·시립도서관·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안할 때 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상17층 중 9층 906호이며, 도시가스 보일러 난방·위생 및 급배수·소방·승강기·지상 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 서원대로와 접하며 단지 둘레로 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지로 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 817,900원/㎡입니다.
- 단지 거래. 478세대, 2006.11.22 준공이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 최저가 251,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.9%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트를 혼동하지 않아야 합니다.
- 임차인 관계 원본 확인. 문승희는 임차권자이면서 현재 경매 신청채권자이고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다. 임대차계약·임차권등기명령·채권 발생 근거를 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 127,200,000원과 2016.09.08 변경등기 60,000,000원이 함께 존재하므로 실제 배당채권액을 확인하세요.
- 임차권 소멸 확인. 2025.06.13 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본을 최종 대조하세요.
- 관리비·점유 상태. 현장 점유자와 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 2007년 근저당이 말소기준이고, 문승희의 전입·점유는 2018년으로 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 실질취득 251,000,000원은 최근 12개월 평균 236,916,666원의 105.9%이고 최신 거래 225,000,000원도 웃돕니다.
따라서 현재 회차의 쟁점은 인수보증금이 아니라 가격입니다. 여기에 임차인 문승희가 현재 경매 신청채권자이기도 하고 관계인 가능성 경고가 있다는 점, 최초 근저당과 변경등기 금액을 실제 배당관계와 대조해야 한다는 점도 확인 과제로 남습니다. 권리상 인수 0원, 가격상 최근 시세 이상. 이 두 사실을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
