춘천지방법원 2026타경50070. 원주시 단구동 홍판서길 82-1 소재 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 감정평가상 각 층이 주택으로 사용되고 있습니다. 소유자는 전동주이며, 김영호가 청구금액 36,324,246원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 물건은 일반적인 근저당 소멸형 경매처럼 접근하면 안 됩니다. 2019년 12월 13일 설정된 원주우리새마을금고 근저당이 말소기준이지만, 김재훈은 그보다 앞선 2019년 11월 22일 전입했습니다. 대항력이 있는 임차인으로 분류되며, 예상배당표에서도 보증금 10,000,000원을 낙찰자 인수액으로 처리하고 있습니다.

또한 임차·점유 관계가 복수로 확인되고, 일부 인적사항이 불완전하게 기재되어 있습니다. 특히 감정평가상 주택으로 이용되는 부분 중 건축물대장에는 제2종근린생활시설로 등록된 공간이 있어, 권리관계뿐 아니라 건축물의 공부상 용도와 실제 이용상태까지 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심

원주우리새마을금고 근저당 이후 설정된 주식회사케이티앤지 및 김효동의 전세권, 김영호 및 이기종의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 각 임차인의 실제 대항력·보증금 반환 문제는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수액과 미확인 위험을 분리

임차·점유 관계는 총 9건 기재되어 있습니다. 다만 일부 성명이 불완전하고 동일인·법인 여부도 명확하지 않아, 이를 모두 별개의 확정된 임차인으로 계산하기는 어렵습니다. 인수가 명확히 반영된 임차인은 김재훈이며, 나머지 점유자의 계약서·전입·확정일자 및 보증금은 별도로 대조해야 합니다.

임차·점유자 성명은 확인된 기재를 유지했습니다. 불완전하게 표시된 성명은 원본 명세서 대조가 필요합니다. 전입일만으로 보증금, 배당순위 및 실제 점유상태가 모두 확정되는 것은 아닙니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가에 인수보증금을 더해야 한다

현재 회차와 유찰 시나리오에서 예상배당상 김재훈 보증금 인수액은 동일하게 10,000,000원입니다. 따라서 각 회차의 실질취득금액은 낙찰가에 이 금액을 합산해 판단합니다.

위 실질취득 최소액은 제시된 시나리오상 낙찰가와 확인된 김재훈 보증금 인수액의 합계입니다. 취득세, 명도비, 수선비, 미납 관리비 및 추가로 확인될 수 있는 권리 부담은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 확정된 매각결과가 아닌 가정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,040,668,700원 가정)

제시된 추정 배당 기준으로 채권자 총배당액은 632,124,246원, 채권 부족액은 0원, 소유자 예상 잔여액은 395,737,767원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고·배당요구·채권중복 여부와 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단구동 단구사거리 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 스타코플렉스, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 PVC 이중창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생시설·급배수시설 및 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
• 현황 이용. 1층은 주택 1개호, 2층과 3층은 각각 주택 3개호, 4층은 주택 1개호로 이용하고 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 목록1의 1~2층 및 3층 일부는 건축물대장상 제2종근린생활시설이나 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 용도 적법성, 원상복구 및 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 도로와 관련되어 있습니다. 목록3은 공부상 전이나 현황은 대지로, 농지취득자격증명은 불필요한 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 물건으로, 다수 임대차 관계 및 공부상 용도 차이가 매수인의 실사·금융조달·향후 처분에 영향을 줄 수 있습니다. 가격 판단에는 개별 임대수익과 실제 이용상태를 반영한 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김재훈 보증금 인수. 401호 및 다락의 임대차계약서, 전입세대확인서, 실제 점유 여부, 보증금 10,000,000원 및 확정일자·배당요구 현황을 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. 김수이·김선욱의 보증금 및 점유부분과 성명이 불완전하게 표시된 관계인의 정확한 인적사항을 확인하세요. 특히 전입일 미상 관계인은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 전세권과 실제 임대차 대조. 주식회사케이티앤지의 301호 전세권 60,000,000원, 김효동의 201호 전세권 45,000,000원에 대해 실제 임차인·점유자와 보증금 반환 관계를 대조하세요.
• 신청채권 관계. 강제경매 신청채권자 김영호와 303호 임차권자 김영호의 동일인 여부, 36,324,246원의 청구채권과 35,000,000원의 임차보증금 관계를 확인하세요.
• 임차권등기 점검. 김영호 및 이기종의 임차권등기, 배당요구, 실제 점유상태, 보증금 반환과 등기 말소에 필요한 절차를 확인하세요.
• 근린생활시설의 주택 이용. 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 부분의 허가관계, 시정명령 및 원상복구 가능성을 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 건물·토지별 목록, 제시외 건물, 도로 관련 토지, 현황 대지와 공부상 지목의 차이를 매각대상 원본과 대조하세요.
• 실질취득비용. 낙찰가 외에 확인된 인수보증금 10,000,000원과 취득세·명도비·수선비 및 추가 권리 부담을 별도로 산정하세요.
• 시장가격 검증. 유사 다가구주택의 최근 실거래, 임대현황, 실제 월세 수입, 공실, 수선비 및 토지 가치를 확인한 후 입찰가격을 판단하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·전입세대확인서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “배당은 전액이어도 인수위험은 남는다”

이 사건의 핵심은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 김재훈의 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있으며, 신건 최저가 기준 실질취득금액은 최소 1,050,668,700원입니다.

근저당과 후순위 전세권·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 다수의 점유관계와 불완전한 인적사항 때문에 모든 임차보증금 위험이 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 여기에 공부상 근린생활시설을 주택으로 이용하는 문제까지 함께 확인해야 합니다.

현재 예상배당에서는 채권자 미배당액이 0원이고 소유자에게도 잔여금이 발생합니다. 그러나 배당상 채권 회수 가능성과 낙찰자의 실제 권리·명도·용도 위험은 별개입니다. 비교 실거래 시세도 확인되지 않아 현 최저가의 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

결론적으로 이 물건은 확인된 선순위 보증금 인수와 추가 점유관계 검증을 우선해야 하는 경매입니다. 실질취득금액을 기준으로 원본 권리관계와 실제 이용상태를 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.