춘천지방법원 2026타경50073. 등기상 소유자는 김규영·신교일·원종복이 각 3분의 1 지분을 가진 공유 형태이고, 2021.05.13 원주농업협동조합이 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 2026.02.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다.
(주)다우는 2011.07.06, 김희열은 2015.05.21부터 점유가 확인되어 모두 2021.05.13 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금은 각각 100,000,000원과 20,000,000원이며, 배당계산상 두 보증금 모두 매수인 인수 120,000,000원으로 반영되어 있습니다. 따라서 신건에서의 매수인 실질취득은 최저매각가 1,499,779,500원에 인수액을 더한 1,619,779,500원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50073 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 859-10 |
| 관련 부동산 | 원주시 태장동 859-10, 858-15 · 현충로 79(태장동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 사무실 및 창고 · 2층 사무실 · 수리점 |
| 토지 | 381.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김규영 3분의 1 · 신교일 3분의 1 · 원종복 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,499,779,500원 / 1,499,779,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 719,241,147원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수
등기부상 2021.05.13 원주농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2026.02.12 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인은 등기 말소와 별개입니다. (주)다우의 점유일 2011.07.06과 김희열의 점유일 2015.05.21은 모두 말소기준보다 빠르고, 두 사람 모두 대항력 있음으로 조사되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 점유일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)다우 | 1층 창고, 1층 사무실 일부, 2층 사무실 | 2011.07.06 | 100,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 인수 가능 |
| 김희열 | 1층 사무실 일부와 목록4 전부 일괄계약 | 2015.05.21 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 인수 가능 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 최저가만으로 결론 내릴 수 없다
이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,499,779,500원이나 실질취득 1,619,779,500원이 주변 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인 인수액이 존재하므로 최저매각가만을 매입가격으로 보는 것은 부정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,499,779,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,397,795원 |
| 인수 · (주)다우 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김희열 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 원주농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 522,381,705원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 960,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 522,381,705원으로 계산됩니다. 임차인 보증금 합계 120,000,000원은 배당표상 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각 조건 — 포함되는 것과 제외되는 것
- 일괄매각. 매각은 일괄매각으로 진행됩니다.
- 포함. 제시외 건물 중 감정평가서상 ‘ㄱ’은 매각에 포함됩니다.
- 제외. 목록4 중 복층형태의 창고 및 화물승강기, 폴딩도어와 제시외 건물인 창고 ‘ㄴ’은 각 매각에서 제외됩니다.
- 감정 반영. 목록1·2의 일부 도로 저촉과 지상 조경수를 감안한 가격입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주드림체육관 북측 인근이며, 비교적 한산하게 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 사무실 및 창고, 2층은 사무실이며 다른 건물은 수리점으로 이용됩니다.
- 건물구조. 일반철골구조 기타지붕 2층 및 단층 건물이며 외벽은 샌드위치판넬 및 강판, 내벽은 벽지도배·타일·강판·샌드위치판넬, 창호는 샷시단창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 대로3류에 저촉되고, 일부는 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 면적 381.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 중로한면이며 공시지가는 566,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 신건 최저가 1,499,779,500원만이 아니라 인수 120,000,000원을 더한 1,619,779,500원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인별 점유 확인. (주)다우는 1층 창고·1층 사무실 일부·2층 사무실, 김희열은 1층 사무실 일부와 목록4 전부를 일괄계약한 것으로 조사되어 점유 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구 차이. 김희열은 2026.05.07 배당요구가 확인되지만, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다.
- 제외 시설 확인. 복층형태 창고·화물승강기·폴딩도어·제시외 창고 ‘ㄴ’은 매각 제외이므로 현장 형태와 사용관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 또는 실질취득이 시장가격 대비 유리한지는 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 인수는 0원이 아니다”
이 사건의 말소기준권리는 2021.05.13 원주농업협동조합 근저당으로 명확하고, 뒤의 임의경매개시결정도 소멸합니다. 그러나 두 임차인이 말소기준보다 먼저 점유를 시작했고, 배당계산상 보증금 합계 120,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 신건의 경제적 기준점은 최저가 1,499,779,500원이 아니라 실질취득 1,619,779,500원입니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 여기에 일부 창고·화물승강기·폴딩도어와 제시외 건물이 매각에서 제외되는 조건까지 있어, 입찰 전에는 임차 범위와 매각 포함·제외 범위를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
