청주지방법원 제천지원 2025타경93. 충청북도 제천시 영천동 2198, 제천역 남서측에 위치한 상업용 이용 물건입니다. 토지면적은 698.9㎡이고, 공부상 지목은 주차장이지만 현황은 상업용으로 이용되고 있습니다. 감정평가 당시 이용상태는 풍천장어이며, 경량철골구조 패널지붕의 단층 건물이 소재합니다. 매각조건은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.

소유자는 이원진이며, 충주야현신용협동조합이 채권최고액 351,000,000원의 근저당을 설정한 후 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 300,047,529원입니다. 여러 차례의 압류 이력이 있으나 상당수는 이미 해제·말소되었고, 남아 있는 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계만 살펴보면 비교적 단순하지만, 주차장으로 지정된 토지의 상업용 이용이 향후에도 적법하게 가능한지는 별개의 문제입니다. 이 부분은 경매로 근저당과 압류가 말소된다고 해서 자동으로 해결되는 사항이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 압류는 소멸

말소기준권리는 2017.06.15. 접수된 을구 1번 충주야현신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 351,000,000원이며, 등기상 영천동 2198 토지가 공동담보에 포함되어 있습니다.

이후 설정된 충주시·제천시 압류 중 상당수는 이미 해제로 말소되었습니다. 현재 남아 있는 제천시 및 원주시 압류와 충주야현신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당순위는 구별해야 합니다. 당해세 등 우선 배당되는 조세채권이 존재하면 근저당권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 미납 조세의 구체적인 금액과 법정기일은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 문희순 1명입니다. 보증금 17,000,000원, 월차임 1,300,000원이며 전입신고일은 2019.11.18.입니다.

말소기준권리인 근저당권은 2017.06.15.에 설정되었고, 문희순의 전입일은 그보다 늦은 2019.11.18.입니다. 따라서 조사된 임차관계는 말소기준에 대항할 수 있는 선순위 임차관계로 분류되지 않습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 또한 토지·건물의 실제 사용 형태가 상업용이므로, 임대차 목적물과 점유 범위, 사업자등록 등 적용 법률에 따른 권리관계를 매각물건명세서 및 현장조사와 함께 최종 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%, 그러나 시장가격 검증이 우선

감정가 759,831,000원으로 시작한 경매가 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 389,034,000원입니다. 감정가 대비 약 51.2% 수준까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시장가격 대비 저렴하다고 해석할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라, 주차장 지목의 토지와 상업용으로 이용 중인 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 실제 가격 판단에는 동일 지역 상업용 부동산 거래 사례뿐 아니라 적법한 사용 가능성, 토지의 이용 제한, 건물 상태 및 향후 환금성을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 389,034,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 차감하고 충주야현신용협동조합 근저당권에 채권최고액 기준으로 배당한 뒤, 소유자에게 잔여금이 교부되는 구조입니다.

집행비용은 매각대금의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 변화

현재 회차에서는 근저당권자에게 채권최고액 기준 351,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 추가 유찰이 발생해 최저매각가가 내려가면 채권자의 미배당액이 증가합니다.

4회 유찰 가정에서는 채권자 미배당액이 44,929,981원, 5회 유찰 가정에서는 106,303,985원으로 늘어납니다. 다만 이러한 미배당액은 근저당권 채권자의 회수 부족분이지, 매수인이 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다. 각 회차의 매수인 예상 인수금액은 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천역 남서측에 위치하며, 주변에는 정비된 소규모 상가와 근생주택이 소재합니다. 남측으로 하천, 북측으로 제천역, 배후에는 대단위 아파트가 있습니다.
• 교통. 일반차량 접근이 가능하며, 북서측 도보 약 1분 거리에 강저주공1단지입구 버스정류장, 북동측 도보 약 10~12분 거리에 제천역이 위치합니다. 감정평가상 교통 편익성은 보통입니다.
• 토지. 면적 698.9㎡의 평지·정방형 토지로, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 215,500원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(강저지구)이며, 토지이용계획상 주차장 및 국민임대주택단지예정지구 등이 포함됩니다.
• 도로. 중로3류(폭 12m~15m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 경량철골구조 기타지붕(패널)의 단층 건물입니다. 외벽은 징크판넬, 내벽은 판넬·타일, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 기본전기시설, 후면 노상주차시설, 위생 및 급배수시설 등이 조사되었습니다.
• 실제 이용. 감정평가 당시 상업용(풍천장어)으로 이용 중이었습니다. 공부상 지목은 주차장이므로 용도에 관한 법적 검토가 필요합니다.
• 환금성. 역세권 주변 상업용 수요를 검토할 수 있는 입지이나, 주차장 지목·이용 제한·건물의 적법성에 따라 매수 가능한 수요층과 재매각 조건이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지목과 이용상태 확인. 공부상 주차장인데 현황은 상업용입니다. 관련 인허가, 주차장 설치·유지 의무, 용도변경 가능 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 매각입니다. 매각대상에 포함되는 실제 건물과 시설물, 경계, 건축물대장 및 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 충주시·제천시·원주시 압류 이력을 검토하고, 특히 현재 남아 있는 제천시·원주시 압류와 관련된 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 문희순의 보증금은 17,000,000원, 월차임은 1,300,000원입니다. 점유 범위, 실제 사용관계, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하고 명도비용과 절차를 별도 고려해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당 설정 내용에 영천동 2198 토지가 공동담보에 추가된 것으로 기재되어 있습니다. 토지·건물의 매각 범위와 공동담보 관계를 원본 등기부 및 매각목록으로 대조해야 합니다.
• 실거래가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 비교 가능한 상업용 토지·건물 거래와 적법한 사용 가능성을 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 영업시설 및 명도. 감정 당시 상업용으로 이용 중이었으므로 실제 영업 여부, 시설물 귀속관계, 잔존 물품 및 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 건축물대장을 확인하고 매각조건 변경 여부를 최종 점검해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인보다 중요한 것은 실제로 어떻게 쓸 수 있느냐”

제천 영천동 2198 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 389,034,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 충주야현신용협동조합 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인 문희순에게는 대항력이 없습니다. 현재 분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건은 권리 소멸 여부만 확인하고 입찰할 유형이 아닙니다. 공부상 주차장과 현황상 상업용 이용의 불일치가 핵심입니다. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 실제 점유관계, 관련 인허가, 조세채권을 확인하지 않은 상태에서 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

3회 유찰은 이미 진행되었으며, 추가 유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만 현재 확인된 매수인 인수액은 변하지 않습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 단순히 다음 회차 가격을 기다리는 것이 아니라, 해당 토지와 건물을 적법하게 사용할 수 있는지, 그리고 그 조건을 반영한 실제 시장가치가 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.

권리상 예상 인수는 0원. 가격 판단은 보류. 주차장 지목·상업용 이용의 적법성과 조세채권 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.