청주지방법원 2026타경14. 음성군 삼성면 덕정리 51, 도로명주소 금일로 712의 공장 및 부속건물과 토지가 대상입니다. 토지는 공장용지 3,623㎡, 계획관리지역이고, 감정평가상 공장은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 부속건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층입니다. 공장 및 부속건물은 사무실·식당·숙소 등으로 이용 중입니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2024.07.05 주식회사부산은행의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2025.07.09 같은 은행의 채권최고액 737,000,000원 근저당, 주식회사 마루건축사사무소 가압류 18,700,000원, 염수진 가압류 80,000,000원 및 경매개시결정은 후순위입니다. 문제는 등기보다 앞서 존재하는 임대차 관련 등록입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경14 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 51 가동 · 충청북도 음성군 삼성면 금일로 712 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속건물 · 공장용지 3,623㎡ |
| 현재 이용상태 | 공장 및 부속건물은 사무실, 식당, 숙소 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 디엠케이블주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,916,851,000원 / 1,916,851,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,917,820,889원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 임대차를 먼저 본다
말소기준권리는 2024.07.05 주식회사부산은행 근저당입니다. 이후 설정된 부산은행의 추가 근저당과 두 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 박효성은 2017.08.29, 심현보는 2020.07.08 상가건물임대차현황서상 등록되어 말소기준보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득비용을 막는 미상 2건
| 성명 | 사용·등록 형태 | 전입·등록일 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박효성 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2017.08.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
| 심현보 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2020.07.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
| 이준혁 | 주민등록표등본상 전입자 | 2025.09.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이준혁은 2025.09.01 전입으로 말소기준인 2024.07.05보다 늦어, 제공된 권리관계상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반대로 박효성과 심현보는 기준일 이전이어서 임차권의 존속 여부와 보증금 규모가 실제 입찰가 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,916,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,568,510원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사부산은행 | 737,000,000원 | 575,282,490원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 마루건축사사무소 | 18,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 염수진 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,155,700,000원 중 채권자 예상배당은 1,895,282,490원, 미배당은 260,417,510원입니다. 후순위 부산은행 근저당부터 미배당이 발생하고 가압류 2건은 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성119안전센터 동측 근거리에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장 및 근린생활시설, 일부 농경지가 혼재한 지방도변 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 남서측으로 간선도로가 인접해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 공장용지 3,623㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 공시지가는 116,700원/㎡입니다.
- 규제. 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 건물. 공장은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 2025.06.20 재축 사용승인, 부속건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층으로 2001.07.27 사용승인됐습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박효성·심현보 임대차 조건 확인. 각각 2017.08.29, 2020.07.08 등록으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임대차의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가와 합산해 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 이준혁 점유관계 확인. 2025.09.01 전입으로 말소기준 후이지만, 현재 실제 점유 여부와 사용 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공장·토지 규제 대조. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 접도구역, 중로1류 저촉 등 토지이용계획을 목적사업과 대조해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 260,417,510원 발생합니다. 유찰 시 미배당 규모는 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·상가건물임대차현황서와 실제 점유·보증금 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 선순위 임대차가 먼저다”
이 사건은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 공장·토지 경매에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 박효성·심현보가 말소기준보다 앞서 등록되어 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 1,916,851,000원이나 유찰 후 가격 1,533,480,800원·1,226,784,640원만 보고 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 선순위 임대차의 실제 보증금과 승계 여부를 확정한 뒤에야 실질취득비용이 완성됩니다. 권리분석의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 그 미상 금액을 먼저 걷어내는 데 있습니다.
