청주지방법원 2026타경44. 음성군 맹동면 두성리 ‘충북혁신영무인더스’ 3층 330호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표에는 공장으로 이용중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 이은서이며, 2022.12.30 설정된 국민은행 근저당 72,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정·등기된 홍진하우징 근저당, 국민카드 가압류, 경매개시결정과 두 건의 근저당권부채권 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면에서는 낙찰자가 이어받을 금액이 0원으로 계산됩니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원인 신건이고, 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건의 판단 포인트는 권리 안정성과 실제 공장 이용 상태, 그리고 현장 시세 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경44 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1429 충북혁신영무인더스 3층 330호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장으로 이용중 · 지하1층 지상7층 건물 내 제3층 제330호 |
| 소유자 | 이은서 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 62,251,612원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2022.12.30 국민은행 근저당권이며, 이후 홍진하우징 근저당권과 국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 홍진하우징 근저당권부채권에 대한 일도엔지니어링·이규종의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 62,251,612원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 130,000,000원입니다. 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 동일 유형 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 이 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,000,000원 | 10,379,048원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,200,000원 | 30,820,648원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사홍진하우징 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,323,048원 | 11,323,048원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,256,952원 |
현재 회차 130,000,000원을 가정하면 채권액 기준 배당 후 소유자 잔여는 15,256,952원입니다. 표는 근저당의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북혁신도시공용터미널 북동측 인근이며, 주위에 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로·버스정류장·버스터미널이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표상 현재 공장으로 이용중입니다. 토지는 지식산업센터 건부지로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상7층 건물 내 제3층 제330호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 도시첨단산업단지, 혁신도시개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 138,500원/㎡입니다.
- 건축물 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용 확인. 근린시설이지만 실제 이용은 공장입니다. 현재 이용 상태와 인도 가능 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 신건 130,000,000원, 1회 유찰 104,000,000원, 2회 유찰 83,200,000원이라는 회차 가격만으로 할인 여부를 단정하지 말고 유사 호실 거래·매물을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.12.30 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리가 소멸하는지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 공장 이용 상태이므로 점유 주체와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표의 집행비용과 소유자 잔여는 추정·계산값으로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 2022.12.30 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 신건 130,000,000원에서는 제시된 배당기준상 채권 미배당도 없습니다. 다만 실제 이용은 공장이며 가격을 대조할 동일 유형 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격 검증이 핵심입니다. 신건 감정가가 적정한지, 유찰 후 가격이 실제 시장가격보다 충분히 낮아지는지는 유사 물건의 현장 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
