청주지방법원 2026타경30007. 충북 음성군 대소면 부윤리 소재 공장용지 등을 대상으로 하는 경매입니다. 토지는 계획관리지역에 위치한 공장용지로, 확인되는 토지 면적은 1,051㎡입니다. 등기상 소유자는 주식회사대명에너텍이며, 2019년 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리입니다.
2022년에는 기술보증기금이 일부 채권을 대위변제하면서 기존 근저당권의 일부를 이전받았고, 이후 가압류와 압류, 경매개시결정 등이 등기되었습니다. 현재 사건의 신청채권자는 유아이제삼십이차유동화전문유한회사이며, 등기에는 양도인이 중소기업은행으로 기재되어 있습니다.
권리관계에서 후순위 등기 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 공장 및 부속 토지의 이용 가능성은 별도의 문제입니다. 특히 법적으로 확보된 진입로가 있는지, 타인 소유 토지를 어떤 조건으로 통행하는지, 실제 취득하는 기계·건물·설비가 무엇인지를 확인하지 않은 채 등기상 인수액만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30007 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 부윤리 357 |
| 건물 등기 표시 | 충청북도 음성군 대소읍 부윤리 357-1 가동 도로명주소: 충청북도 음성군 대소읍 초금로 169-19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 관련 건물·설비 |
| 소유자 | 주식회사대명에너텍 |
| 토지면적 | 1,051㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 감정가 | 4,782,806,680원 |
| 최저매각가 | 4,782,806,680원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 유아이제삼십이차유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) |
| 청구금액 | 3,034,856,094원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2019.06.28. 을구 1번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,740,000,000원 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.06.28. 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권과 이후 설정된 을구 4번 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
| 등기권리 | 권리자 | 채권최고액 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 중소기업은행 | 1,740,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 근저당 | 중소기업은행 | 360,000,000원 | 소멸 |
| 을구 3번 근저당 | 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 소멸 |
| 을구 4번 근저당 | 중소기업은행 | 348,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 5번 가압류 | 근로복지공단 | 72,224,180원 | 소멸 |
| 갑구 8번 압류 | 국 · 충주세무서장 | 미확인 | 등기 소멸 예정 |
| 갑구 14번 경매개시결정 | 유아이제삼십이차유동화전문유한회사 | — | 소멸 |
을구 1번 관련 변제액: 397,173,261원
을구 2번 관련 변제액: 137,114,299원
을구 4번 관련 변제액: 139,058,066원
이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 원래 근저당권 채권최고액에 다시 더하지 않습니다. 실제 배당 시에는 채권양도·대위변제에 따른 권리자별 배당관계를 확인해야 합니다.
2022년 이우상의 가압류, 재산보전처분, 국민건강보험공단 압류 및 종전 임의경매개시결정은 이미 말소 처리된 이력이 있습니다. 현재 유효한 후순위 권리와 과거 말소된 등기를 구분해야 합니다.
② 점유·전입 조사 — 송인호 1명 확인
주민등록표등본상 전입자로 송인호가 확인됩니다. 전입일은 2023.02.08.로, 말소기준권리인 2019.06.28.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 임대차보증금과 확정일자, 실제 점유 부분 및 임대차관계는 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송인호 주민등록표등본상 전입자 |
2023.02.08 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
또한 매각물건명세서에는 임차인 소유 태양광설비가 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 이 설비의 소유자를 송인호로 단정할 수 없으며, 설비 소유관계와 부지·건물 사용관계, 철거 또는 존치 문제를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,782,806,680원 가정)
신건 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 실제 확정채권액과 배당요구·조세채권 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 50,228,067원 |
| 1. 을구 1번 · 중소기업은행 | 1,740,000,000원 | 1,740,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 4. 을구 4번 · 중소기업은행 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 5. 갑구 5번 · 근로복지공단 | 72,224,180원 | 72,224,180원 |
| 채권자 배당 합계 | 3,720,224,180원 | 3,720,224,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,012,354,433원 |
집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 채권은 반영되지 않았으며, 압류와 세금의 실제 배당순위 및 채권액에 따라 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다. 기술보증기금의 일부 이전 채권은 기존 근저당권과 별도로 중복 합산하지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당과 소유자 잔여의 변화
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,782,806,680원 | 3,720,224,180원 | 0원 | 1,012,354,433원 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,826,245,344원 | 3,720,224,180원 | 0원 | 65,358,711원 |
| 2회 유찰 (64%) | 3,060,996,275원 | 3,027,986,312원 | 692,237,868원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저매각가격과 소유자에게 돌아가는 잔여액이 감소합니다. 2회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 발생하는 것으로 계산됩니다. 그러나 후순위 담보권의 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 개념입니다. 제시된 회차별 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 처리됩니다.
⑤ 현장·이용 리스크 — 진입로와 매각 범위가 중요
⑥ 입지·토지이용 메모 (토지 현황 기준)
- 토지 현황. 공장용지 1,051㎡이며, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 해당합니다.
- 지형. 평지이며, 형상은 부정형입니다.
- 도로. 토지 현황상 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 지적도상 맹지 및 타인 소유 토지 통행 문제가 기재되어 있으므로 현장과 지적도·도로 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 공시지가. 103,200원/㎡입니다. 이는 실제 거래가격이나 경매물건 전체의 적정가치를 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 개별 공장과 토지는 접근성, 기계설비와 건물 상태, 이용 가능한 산업용도 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 본건은 통행과 설비 소유권을 확인한 후 환금성을 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진입로의 법적 권원 확인. 지적도상 맹지 및 타인 소유 토지 통행 문제를 확인하고, 사용료 발생 여부와 통행권·사용승낙 관계를 검토하세요.
- 매각목록의 지번·건물 확인. 부윤리 357과 357-1 가동의 관계 및 실제 일괄매각 대상을 대조하세요.
- 태양광설비 구분. 임차인 소유로 매각에서 제외되는 설비의 위치와 소유관계, 낙찰 후 존치·철거 조건을 확인하세요.
- 기계 및 제시외 건물 확인. 소재불명 일련번호 2, 3의 제외 여부와 제시외 건물 3-9, 3-10의 포함 상태를 현장과 감정목록으로 확인하세요.
- 송인호 점유관계 확인. 전입자 송인호의 실제 임차 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자 및 명도 문제를 확인하세요.
- 채권 배당관계 확인. 중소기업은행에서 일부 이전된 기술보증기금 채권과 신청채권자의 실제 권리관계를 검토하세요.
- 세금 및 체납 확인. 국의 압류가 등기상 소멸하는 것과 실제 조세채권의 배당순위는 구별해야 합니다. 당해세와 관리·시설 관련 미납금도 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가만을 기준으로 적정가를 판단하지 말고 주변 공장·토지 거래, 건물 현황, 실제 인수 가능한 설비의 가치를 구분해 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원보다 중요한 것은 실제 이용 가능한 공장을 취득하는가”
이 사건의 말소기준권리는 2019년 중소기업은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권·가압류·압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 기술보증기금의 일부 대위변제도 기존 근저당권을 이전받은 것이므로 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
다만 이 물건의 실질적인 위험은 등기부 밖에 있습니다. 지적도상 맹지와 타인 소유 토지 통행 문제, 매각 제외 태양광설비, 일부 소재불명 기계, 제시외 건물의 매각 범위가 실제 취득 가치와 향후 이용 가능성을 좌우합니다. 송인호의 임대차 및 점유관계 역시 확정해야 합니다.
신건 최저매각가 4,782,806,680원의 가격 적정성을 뒷받침할 실거래 비교가 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 유찰 여부만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 등기상 권리 소멸 구조는 명확하지만, 접근로·설비 소유권·매각범위·실제 점유를 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 공장·토지 일괄매각 사건입니다.
