청주지방법원 2026타경30023. 충주시 주덕읍 삼청리의 토지와 버섯재배사·관리사 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 7~11이 버섯재배사, 일련번호 12가 관리사 등이며, 토지는 8,050㎡입니다. 현재 등기상 말소기준은 2022년 안중농업협동조합의 채권최고액 1,066,000,000원 근저당권입니다. 이후 남아 있는 세금 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 유형이 아닙니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 필요, 경계불분명으로 측량 필요, 공부와 현황 차이, 분묘 소재와 분묘를 위한 법정지상권 성립여지 불분명이 함께 적시돼 있습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실보다 실제 이용·경계·농지취득 가능 여부와 분묘 관련 권리관계를 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30023 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 삼청리 925-7 · 충청북도 충주시 주덕읍 삼방2길 13-50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 버섯재배사 및 관리사 등 |
| 소유자 | 성민팜스농업회사법인주식회사 |
| 토지 | 8,050㎡ · 지목 전 · 현황 버섯재배사부지 · 계획관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 1,583,135,760원 / 1,583,135,760원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.05.31 안중농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,066,000,000원 |
| 청구액 | 1,007,403,023원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 현장 권리는 별도 확인
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 별도 금전 인수액은 없습니다. 말소기준인 2022.05.31 안중농업협동조합 근저당권 이후의 평택세무서 압류, 충주시 압류, 부산광역시 남구 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 안성시 압류 및 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,583,135,760원입니다. 별도의 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 곧 가격 메리트라는 결론을 내릴 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,583,135,760원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,266,508,608원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,013,206,886원 | 110,933,115원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 채권자 총 청구액 1,111,607,932원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 채권자 총 배당액이 1,000,674,817원으로 줄고 110,933,115원의 미배당이 발생하지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,583,135,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,231,358원 |
| 2. 근저당 · 안중농업협동조합 | 1,066,000,000원 | 1,066,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 45,607,932원 | 45,607,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 453,296,470원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 1,111,607,932원이 전액 배당되고 소유자에게 453,296,470원이 잔여 교부되는 계산입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 7~11은 버섯재배사, 일련번호 12는 관리사 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 8,050㎡, 지목은 전이고 토지이용상황은 전창고입니다. 일련번호 1은 공부상 지목이 전이나 현황은 버섯재배사부지입니다.
- 입지. 삼방다기능회관 남서측 근거리에 위치하며 주변은 농경지·자연림·단독주택 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 일부 토지는 준보전산지와 접합니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 버섯재배사는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층, 관리사 등은 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층입니다.
- 공부 차이. 목록 12는 등기사항전부증명서상 일반철골구조이나 일반건축물대장 및 현황은 경량철골구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수라고 명시돼 있습니다. 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 분묘·법정지상권. 목록 3·6에 분묘가 소재하고 분묘를 위한 법정지상권 성립여지가 불분명합니다. 현장 위치와 권리관계를 직접 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 경계가 불분명해 측량이 필요하다는 명시가 있습니다. 실제 점유·시설 배치와 지적 경계를 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 지목·현황 및 목록 12의 건물구조가 공부와 다릅니다. 감정평가서와 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있으므로 실제 배당요구와 체납세액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 1-1~1.6이 매각에 포함된 일괄매각 물건입니다. 포함 시설과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,583,135,760원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 이용가치와 별도 시장조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 확인이 중요한 사건
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.05.31 안중농업협동조합 근저당권이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 경계 불분명과 측량 필요, 공부·현황 차이, 분묘 및 법정지상권 성립여지 불분명이 동시에 적시돼 있기 때문입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 1,583,135,760원을 가격상 유리하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이지만, 농지·경계·분묘·현황 리스크 확인이 입찰의 핵심입니다.
