청주지방법원 2026타경30027. 충주시 교현동에 있는 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 4층으로, 2층에 7가구, 3층에 7가구, 4층에 5가구가 배치되어 있습니다. 1층은 주차장 및 계단실 등으로 이용 중입니다. 건물 소유자는 류한진이며, 2011년 설정된 주덕농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기부의 큰 흐름은 비교적 명확합니다. 주덕농업협동조합의 선순위 근저당권을 기준으로 조성수 근저당권, 서원준·국·이미애 전세권, 김태희 임차권등기와 김찬호 가압류가 모두 후순위에 있습니다. 매각으로 소멸하는 구조이지만, 다가구주택은 각 호실의 실제 임대차계약과 주민등록·점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 특히 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자를 단순히 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최초 근저당이 말소기준

말소기준은 2011.05.25 접수된 을구 1번 주덕농업협동조합 근저당권입니다. 건물과 교현동 462 토지에 공동담보가 설정된 권리로, 채권최고액은 384,000,000원입니다. 이 권리를 포함한 후순위 담보권 및 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 이창진·김기식 가압류, 조성수의 종전 경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 반기혁 전세권, 여정안 임차권, 이소연·이미애의 종전 전세권도 등기부상 말소된 기록입니다. 현재 남아 있는 권리와 이미 말소된 과거 기록을 구분해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 이 사건의 핵심 확인 사항

실명이 기재된 임차·점유자는 14명이며, 별도로 성명과 전입일이 확인되지 않는 기록이 있습니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 2011년 말소기준권리 이후 전입하여, 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 없는 점유자는 대항력을 판단할 수 없고, 상당수 임차인의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2011.05.25 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금 0원 기재는 실제 무보증 임대차가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 우선변제와 실제 배당순위는 계약서·확정일자·배당요구·법정 우선권 등의 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,340,998,440원 가정)

현재 신건 최저매각가에 매각된다는 가정하에 작성된 예상배당입니다. 제시된 채권액 기준으로 계산하면 총 채권액 672,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 발생합니다. 다만 아래 표에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

위 배당액은 제공된 추정 시뮬레이션 값입니다. 실제 채권원리금, 조세채권, 임차인 우선변제권 및 최우선변제권 등에 따라 배당순위와 지급액은 달라질 수 있습니다. 김태희의 30,000,000원 임차권등기 및 장병율의 50,000,000원 보증금 등 개별 임차인 청구는 위 배당 항목에 별도로 반영되어 있지 않습니다. 예상 소유자 잔여액을 확정 지급액으로 보아서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 여력과 인수 위험은 별개

신건부터 2회 유찰까지의 매각가격별 예상배당입니다. 제시된 시나리오에서는 모든 회차에서 채권자 총 청구액이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 하지만 이 결과만으로 모든 임차인의 보증금 반환이나 명도 문제가 해결된다고 판단할 수는 없습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 신건 감정가만으로는 메리트 판단 불가

현재 감정가는 1,340,998,440원이고, 유찰 이력이 없어 최저매각가도 동일합니다. 그러나 주변 다가구주택의 최근 실거래, 동일 규모 수익형 부동산의 거래가격, 실제 임대차보증금 및 월 임대수익을 확인하지 못한 상태입니다.

따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 다가구주택은 아파트처럼 동일 평형의 단순 거래평균만으로 평가하기 어렵고, 토지 가치와 건물 상태뿐 아니라 실제 임대수익, 공실, 보증금 반환 부담, 유지관리비, 명도비용까지 종합적으로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 교현동 교현초등학교 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 아파트단지 및 빌라 등이 혼재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 북측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 415.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 소로각지입니다. 공시지가는 303,900원/㎡입니다.
• 용도지역·도로. 도시지역 및 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 건물. 2011.05.20 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 등 석재·타일마감이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 공부 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 별도로 등기부의 종전 지번과 합병 후 토지 표시를 대조해야 합니다.
• 환금성. 다수 임차인이 점유하는 다가구주택이므로 실제 임대수익과 보증금 반환 부담을 파악해야 매각·운영 가치를 평가할 수 있습니다. 임대차관계가 확정되지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인별 계약서 확인. 현재 점유자 전원의 임대차계약일, 보증금, 월차임, 확정일자, 계약갱신 여부를 확인하고 실제 임대차보증금 총액을 산정해야 합니다.
• 전입일 미상 점유자 확인. 정미영 및 성명 미확인 점유기록은 전입일·실제 점유·계약관계를 우선 확인해야 합니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 매수인 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
• 401호 중복기재 대조. 김솔미의 점유·배당요구 기록과 김태희의 임차권등기가 각각 존재하므로, 실제 계약관계 및 보증금의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 206호·405호 전세권 대조. 국(관리청 경찰청)의 206호 전세권, 이미애의 405호 전세권 및 이미애의 206호 점유기록을 원본과 대조해야 합니다.
• 배당요구 및 최우선변제 확인. 개별 임차인의 실제 보증금과 배당요구 종기 준수 여부, 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하고 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 인수금 재산정. 후순위 등기권리의 소멸 여부와 별도로 실제 임대차계약에 따른 인수 위험을 확인하고, 낙찰가에 미배당 인수금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 토지·제시외 건물 확인. 교현동 462, 463-7의 합병 이력과 일괄매각에 포함된 제시외 건물 2-1.~2-13.의 현황 및 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 명도 및 운영계획. 다수 점유자의 호실별 점유현황, 임대차 존속 여부, 인도·명도 절차, 보증금 정산 및 향후 임대운영 계획을 검토해야 합니다.
• 시세·수익 검증. 주변 다가구주택 실거래와 토지·건물 가치를 조사하고, 실제 보증금 및 월 임대수익을 확인해 적정 응찰가를 별도로 산정해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임차인 관련 제출서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 임차관계 확인 전에는 안심할 수 없다”

충주 교현동 462 다가구주택은 2011년 주덕농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 제시된 예상배당에서는 채권자 총 청구액 672,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

그러나 실제 입찰 판단에서 중요한 것은 현재 거주 중인 사람들의 임대차관계입니다. 실명 기재 임차·점유자 14명 외에 미확인 기록이 있으며, 보증금이 확인되지 않은 임차인이 다수입니다. 전입일이 확인되지 않은 점유자도 있고, 401호의 임차관계 중복 및 206호·405호의 전세권과 실제 점유관계도 확인해야 합니다.

등기상 권리 소멸은 긍정적이지만, 임대차·점유 리스크는 아직 해소되지 않았습니다. 신건 최저가 1,340,998,440원의 가격 메리트 역시 실거래와 실제 임대수익을 검증하기 전에는 판단할 수 없습니다. 이 사건은 단순히 최저매각가가 얼마인지보다, 실제 임차보증금 총액과 배당·인수 여부를 얼마나 정확하게 확정하느냐가 핵심입니다.