청주지방법원 2026타경30031. 충청북도 음성군 감곡면 주천리 319-2 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 사찰(대웅전)과 주택(방 등)으로 이용 중이고, 토지는 지목이 종교용지, 면적은 1,230㎡입니다. 등기상 현재 소유 명칭은 중앙불교청정조계종봉은사이며, 2018.10.11. 설정된 장호원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 불어나는 구조는 아닙니다. 다만 매각물건명세서에는 일괄매각과 함께 제시외 건물의 매각 포함·제외, 제시외 부속조형물의 매각 제외가 명시돼 있습니다. 이 사건은 권리 인수보다 실제로 무엇을 취득하는지를 원문과 감정평가서에서 대조하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 주천리 319-2 · 음성로2293번길 36 |
| 등기 표시 | 충청북도 음성군 감곡면 주천리 319-2, 320 제라동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사찰(대웅전) · 주택(방 등) |
| 토지 | 종교용지 · 1,230㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 74,600원/㎡ |
| 소유자 | 중앙불교청정조계종봉은사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,124,444,100원 / 1,124,444,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장호원신용협동조합 / 202,026,743원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
임차인 없음. 말소기준은 2018.10.11. 접수된 장호원신용협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 96,000,000원이고, 2019.04.08. 근저당권 변경으로 채권최고액 240,000,000원이 등기돼 있습니다. 2026.01.19. 장호원신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 매각 범위 — 사찰·주택·제시외 물건을 구분해야 한다
감정평가상 기호(2)는 사찰(대웅전), 기호(3)·(4)·(5)는 주택(방 등)으로 이용 중입니다. 기호(2)는 일반목구조 기와지붕 단층, 사용승인일은 2011.09.19.이며, 기호(3)은 세면벽돌조 기와지붕 단층으로 1982년 사용승인, 기호(4)·(5)는 목조기와지붕 단층으로 1917년 사용승인입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 일괄매각 | 일괄매각 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 1-1.~1-4, 1-6, 1-7, 1-9 |
| 매각 제외 | 1-5, 1-8, 1-10 |
| 부속조형물 | 범종, 관음상, 석탑 등 제시외 부속조형물은 매각 제외 |
| 사찰 내부 | 불상, 불화, 불구 등은 이전이 용이하여 평가 제외 |
사찰 경내의 석조 불교 조형물은 대상 토지·건물과의 관계를 고려해 제시외 부속조형물로 평가됐으며, 소유관계와 일괄경매 여부의 확인이 요구됩니다. 따라서 현장에서는 건물 자체뿐 아니라 제시외 건물 번호와 부속조형물의 실제 위치를 감정평가서 도면·사진과 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,124,444,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,644,441원 |
| 1. 근저당 · 장호원신용협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,014,799,659원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 13,644,441원, 근저당권자 96,000,000원 배당 후 소유자 잔여 1,014,799,659원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 내려가도 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,124,444,100원 | 96,000,000원 | 1,014,799,659원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 899,555,280원 | 96,000,000원 | 792,159,727원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 719,644,224원 | 96,000,000원 | 614,047,782원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 매각가격 자체가 낮아지는 구조입니다. 다만 동일 용도의 실거래 비교가격이 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 음성군 감곡면 주천리 소재 주천리마을에 위치하며, 기존 농가주택과 전·답 등 농경지가 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 동측으로 간선도로가 통과합니다. 면소재지와의 거리 등을 감안한 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 종교용지, 면적 1,230㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함되고, 농업진흥구역·농림지역에 접합니다.
- 건물설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 제시외 건물 1-1.~1-4, 1-6, 1-7, 1-9의 매각 포함 여부와 1-5, 1-8, 1-10의 매각 제외 위치를 감정평가서에서 대조하세요.
- 불교 조형물 확인. 범종·관음상·석탑 등 제시외 부속조형물은 매각 제외로 기재돼 있으므로 현장에서 토지·건물과의 결합 상태와 소유관계를 확인하세요.
- 사찰 내부 동산 구분. 불상·불화·불구 등은 이전이 용이해 평가에서 제외됐습니다. 부동산 취득 범위와 혼동하지 않아야 합니다.
- 근저당 원본 대조. 2018.10.11. 채권최고액 96,000,000원 설정과 2019.04.08. 채권최고액 240,000,000원 변경등기의 내용을 원본에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역과 인접·접함 용도지역을 기준으로 향후 이용 가능성을 검토하세요.
- 현장 이용상태 확인. 사찰(대웅전)과 주택으로 이용 중인 각 건물의 실제 점유·사용 상태를 매각기일 전 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하지 않다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준은 2018.10.11. 장호원신용협동조합 근저당권이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 종교용지 1,230㎡와 사찰·주택, 여러 제시외 건물 및 부속조형물이 얽힌 구조입니다.
따라서 최저가 1,124,444,100원의 적정성은 권리 안전성만으로 판단할 수 없습니다. 실거래 비교가격이 없는 만큼 현재 가격을 ‘싸다’고 단정하지 않고, 매각 포함 범위·토지 규제·사찰과 주택의 실제 상태·제시외 물건의 소유관계를 확인한 뒤 가격 판단을 해야 하는 사건입니다.
