청주지방법원 2026타경30035. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 104동 13층 1302호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 말소기준은 2018.01.17. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.11.02. 정민우 명의의 주택임차권등기가 설정됐고 2026.01.16. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 구분은 “임차권등기가 있다”와 “매수인이 보증금을 인수한다”는 서로 다른 문제라는 점입니다. 정민우의 주민등록일은 2020.06.12.로 말소기준인 2018.01.17.보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리돼 있고, 현재 매각가 166,000,000원 가정 배당표 역시 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.83㎡ · 15층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,144,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 임차권·경매
갑구에는 2020.10.08. 금지사항등기, 2022.12.02. 민간임대주택등기도 표시되어 있습니다. 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 이 두 등기는 현재 제공된 등기내용상 별도로 남아 표시되므로 실제 매각으로 인한 말소 처리 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 재확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 채권 양수인
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민우 전유부분 건물 전부 | 122,700,000원 최초 91,990,000원 | 전입 2020.06.12 점유개시 2020.07.17 | 2020.06.12 증액 2021.10.27 | 대항력 없음 말소기준 2018.01.17 이후 전입 | 권리 승계 주택도시보증공사가 보증금반환채권 양수 | 0원 |
실제 임차인은 정민우 1명입니다. 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사는 정민우의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력 및 우선변제권을 승계한 채권자입니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 정민우의 배당요구일은 2023.11.02.로 표시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 1.66억은 최근 거래대보다 높다
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공이며 비교 대상은 전용 59.83㎡대입니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 12건의 평균은 146,166,666원이고, 최신 거래는 2026.09. 155,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가 166,000,000원은 최근 평균의 113.6%이며 최신 거래보다도 약 7.1% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 17 | 155,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 16 | 143,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 4 | 148,500,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 17 | 143,000,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 2 | 142,500,000원 |
| 2026.09 | 59.83㎡ | 10 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 15 | 144,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 6 | 146,500,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 146,166,666원 |
표본 거래범위는 142,500,000원~155,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 166,000,000원은 이 표본의 최고 거래가보다도 11,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,124,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 145,144,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 우리은행 근저당 배당에 투입되고, 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 54,148,744,849원, 채권자 총 예상배당 162,876,000원, 미배당액 53,985,868,849원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 13층 1302호입니다.
- 입지. 중앙탑중학교 남측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 동측 왕복 4차선 포장도로에 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며 중로1류에 접합니다. 중앙탑중학교·충주중앙탑초등학교·중앙탑고등학교 상대보호구역 관련 표시가 있습니다.
- 거래 표본. 741세대, 2018.01.15. 준공 단지이며 최근 동일 평형 12건의 거래가격은 142,500,000원~155,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 166,000,000원은 최근 12개월 평균 146,166,666원의 113.6%입니다. 현재 회차는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 근저당 변경내역 원본 확인. 을구 1번의 54,003,600,000원과 같은 날 1-1번 변경의 62,160,000원 사이 관계 및 공동담보 해제 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 금지사항·민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1 금지사항등기와 4-2 민간임대주택등기의 매각 후 말소 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 구조 확인. 정민우가 실제 임차인이고 주택도시보증공사는 반환채권 양수인입니다. 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부에 출입하지 못해 각종 공부·도면·외부관찰을 종합해 판단한 것으로 기재되어 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영될 수 있으므로 실제 체납액과 공용부분 관리비를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “현재 가격 113.6%”가 더 중요하다
이 사건의 임차관계는 겉보기보다 정리가 됩니다. 실제 임차인은 정민우 1명이고, 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인입니다. 정민우의 전입은 2020.06.12.로 2018.01.17. 우리은행 근저당보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 신건 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 실질취득 166,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 146,166,666원의 113.6%이고, 최신 거래 155,000,000원도 웃돕니다. 여기에 우리은행 근저당 변경등기와 금지사항·민간임대주택등기의 원본 확인 과제가 남습니다. 따라서 이 물건은 낮은 인수위험과 높은 현재 가격을 동시에 놓고 판단해야 하는 사건입니다.
