청주지방법원 충주지원 2026타경30045. 충주시 용산동 충주3차푸르지오 105동 1104호, 전용 84.9748㎡ 아파트입니다. 소유자 박선우 씨가 2018년 거래가 270,035,000원에 취득한 물건으로, 2022년 설정된 에스비아이저축은행 근저당권을 기초로 임의경매가 진행 중입니다.

이 사건의 말소기준권리는 2022.01.24. 설정된 에스비아이저축은행 근저당권(채권최고액 428,400,000원)입니다. 이후 등기된 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기권자 이희철 씨의 보증금 20,000,000원은 별도로 살펴야 합니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다.

감정가와 최저매각가는 모두 420,000,000원입니다. 최근 실거래 평균보다 31,166,667원 높고, 최신 거래가보다도 20,000,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 권리관계보다 입찰가격의 적정성을 먼저 점검해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 소멸

가장 중요한 기준점은 2022.01.24. 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이전에 설정된 전북은행·고려저축은행 등 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 작동하는 권리는 에스비아이저축은행의 근저당권입니다.

후순위의 신용보증기금 가압류 15,305,535원과 충북신용보증재단 가압류 14,130,000원은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단·국세·충주시 관련 기존 압류도 등기부상 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 20,000,000원, 대항력 없음

등기된 주택임차권자는 이희철 씨 1명입니다. 임대차계약일은 2022.11.09., 점유개시일은 2022.11.30., 전입신고와 확정일자는 모두 2022.12.01.입니다. 임차권등기는 2024.12.04. 접수됐습니다.

말소기준권리 설정일인 2022.01.24.보다 전입일이 늦습니다. 따라서 이희철 씨는 본 경매의 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않으며, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차권등기에 기재된 보증금 20,000,000원과 매수인이 인수할 보증금은 서로 다른 개념입니다. 임차인의 배당 여부 및 우선변제 순위는 원본 서류와 법정 배당순위 확인이 필요하지만, 후순위 임차권에 따른 보증금 잔액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 108%

충주3차푸르지오는 474세대 규모로 2018.04.26. 준공됐습니다. 이번 물건과 비교할 전용면적은 84.97㎡대이며, 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건의 평균은 388,833,333원입니다.

최근 실거래는 300,000,000원부터 425,000,000원까지 분포합니다. 다만 평균만으로 판단할 경우 개별 거래의 층과 상태 차이가 반영되지 않으므로, 최근 거래 수준도 함께 살펴봐야 합니다.

2026년 9월에는 400,000,000원, 402,000,000원, 425,000,000원의 거래가 확인됩니다. 최신 거래가 지표는 400,000,000원입니다. 이와 비교해도 신건 최저가 420,000,000원은 20,000,000원 높은 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,600,000원을 먼저 공제하고, 근저당권자인 에스비아이저축은행에 413,400,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 근저당권 채권최고액 428,400,000원을 모두 충족하지 못하며, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 예상배당액은 0원입니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 추정했습니다. 임차인 최우선변제·당해세 등 법정 우선배당은 반영하지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 예상 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인의 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원

현재 신건에서 1회 또는 2회 유찰되는 경우를 가정한 가격 및 배당 시뮬레이션입니다. 유찰 여부와 다음 회차 최저매각가는 실제 법원 공고를 확인해야 합니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 336,000,000원으로, 최근 12개월 평균 388,833,333원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시나리오의 최저가는 268,800,000원입니다. 다만 위 금액은 회차별 최저가를 적용한 시뮬레이션이며 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다.

중요한 것은 경매 배당 부족액과 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이희철 씨는 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차인이므로 분석상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주용산초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 서·북측에는 약 12m 포장도로, 동·남측에는 약 35m 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 21층 건물의 11층입니다. 계단식 남동향이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 568,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 474세대 규모이며 최근 12개월 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 실거래가격은 300,000,000원~425,000,000원으로 편차가 있어 개별 호수의 층·향·상태를 반영한 가격 검토가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 확인. 최저가 420,000,000원은 최근 실거래 평균 388,833,333원의 108.0%입니다. 최신 거래가 400,000,000원과 함께 비교해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 이희철 씨의 전입일 2022.12.01., 확정일자 2022.12.01., 임차권등기일 2024.12.04. 및 보증금 20,000,000원을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 실제 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 임차인의 퇴거 여부, 현재 점유자, 열쇠 인도 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 배당순위 확인. 추정배당에서 근저당권자의 채권최고액 일부와 후순위 채권자의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 우선배당 여부를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 336,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 268,800,000원을 기준으로 자금계획을 검토하되, 실제 변경된 매각공고를 확인하세요.
• 관리비·현장 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비와 내부 수리 필요 여부를 점검하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 아직 시세 이상”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022년 에스비아이저축은행 근저당권이고, 후순위 가압류와 이희철 씨의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이지만 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 감정가 420,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 388,833,333원보다 높습니다. 최신 거래가 400,000,000원과 비교해도 20,000,000원 높은 가격입니다. 특히 현재 가격은 신건 최저가이므로, 권리관계가 정리된다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

권리 인수는 0원, 가격 판단은 신중. 이 물건은 후순위 임차권의 실제 명도 여부를 점검하면서, 유찰 이후의 가격 변동과 최근 실거래 수준을 함께 확인하는 접근이 적절합니다.