청주지방법원 2026타경30078. 음성군 대소면 태생리 대소웰메이드타운 104동 13층 1302호로, 감정평가상 공동주택(아파트)(남서향, 계단식)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.03.16. 삼성대소신용협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 현대카드 주식회사·추이샹화·현대캐피탈 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정, 음성군 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 더 크게 봐야 할 부분은 가격입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 220,000,000원이 최저매각가인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 173,500,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 126.8%이므로 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30078 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 태생리 765 대소웰메이드타운 104동 13층1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8895㎡ · 지하2층, 지상20층 건물 내 제13층 제1302호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)(남서향, 계단식) |
| 소유자 | 진빠이슈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성대소신용협동조합 / 122,133,477원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2020.03.16. 설정된 삼성대소신용협동조합의 근저당권이며, 그 뒤의 가압류 3건·임의경매개시결정·음성군 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 126.8%
대소웰메이드타운 동일 면적 84.89㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 173,500,000원, 최신 거래는 2026.09 · 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.89㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 5 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 16 | 175,000,000원 |
| 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 173,500,000원 |
최근 거래 범위는 160,000,000원~185,000,000원이고 최근 12개월 평균은 173,500,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 220,000,000원으로, 데이터상 최근 평균의 126.8%입니다. 최신 거래 160,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성대소신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,855,643원 | 6,855,643원 |
| 3. 가압류 · 추이샹화 | 59,000,000원 | 29,264,357원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,903,608원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 220,000,000원 가정 시 총 채권액 274,759,251원 가운데 채권자 배당액은 216,120,000원, 미배당액은 58,639,251원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 대소면 태생리 소재 음성군산업단지복합문화센터 남측 인근이며, 주변에는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층·지상20층 건물 내 제13층 제1302호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 12M, 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 394,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 대소웰메이드타운은 409세대이며 사용승인일은 2018-04-16입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 173,500,000원의 126.8%입니다. 신건 가격을 최근 실거래와 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 채권 274,759,251원에 대해 58,639,251원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 결과에 영향을 줄 수 있으므로 원본 배당요구 및 세금 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별개의 문제
이 물건은 임차인 0명·매수인 인수 0원이고, 2020.03.16. 삼성대소신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현재 최저매각가 220,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 173,500,000원의 126.8%이고, 최신 거래도 160,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 하며, 신건 가격 자체에는 최근 시세 대비 할인 근거가 없습니다.
