청주지방법원 2026타경30112. 충북 음성군 맹동면 두성리 1477에 소재한 집합건물 제8층 제811호입니다. 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 사건은 조영호가 신청한 강제경매이며, 청구금액은 93,334,794원입니다. 등기부에는 옥구농업협동조합을 비롯한 채권자들의 가압류와 조영호의 임차권등기가 존재합니다.
가장 중요한 사실은 최초 말소기준권리가 2022년 가압류라는 점입니다. 그보다 앞서 전입한 조영호의 임차권은 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 소멸한다고 볼 수 없습니다. 특히 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있어, 등기상 가압류가 소멸하는 것과 임차보증금 인수의무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 제8층 제811호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 분류 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 유한회사행복플러스 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영호 / 93,334,794원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.24 갑구 4번 옥구농업협동조합 가압류 (106,708,800원) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 앞선 임차인의 전입
등기부상 기존 신탁과 옥구농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준은 2022.05.24 갑구 4번 가압류입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당분 인수
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 조영호 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.02.10 확정 2021.02.03 / 2023.01.04 임차권등기 2024.07.26 |
80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 검토 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 최초 보증금 75,000,000원, 후속 보증금 80,000,000원이 기재되어 있으며, 매각물건명세서에서 매수인 인수 대상으로 명시한 보증금은 80,000,000원입니다.
최초 임대차계약일은 2021.01.25, 후속 계약일은 2022.12.01입니다. 최초 보증금과 후속 증액분의 확정일자가 서로 다르므로, 실제 배당에서는 각 보증금 부분의 우선변제 순위를 구분하여 확인해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 동일한 개념이 아니며, 선순위 대항력이 존재하더라도 실제 배당액은 확정일자와 다른 채권의 순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 실질취득금액 — 최저가만 보면 안 된다
신건 최저매각가는 83,000,000원이고 임차보증금은 80,000,000원입니다. 취득금액은 낙찰가만이 아니라 배당되지 않은 보증금까지 포함하여 검토해야 합니다. 아래 표의 최대 인수 시나리오는 임차인이 배당을 받지 못한다는 보수적 가정이며, 실제 인수액은 배당 결과에 따라 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 보증금 최대 | 최대 인수 가정 취득원가 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 83,000,000원 | 80,000,000원 | 163,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 66,400,000원 | 80,000,000원 | 146,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 53,120,000원 | 80,000,000원 | 133,120,000원 |
취득원가 = 낙찰가 + 실제 미배당 보증금. 표는 보증금 전액 미배당을 가정한 위험 시나리오이며 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외했습니다. 실제 배당에 따라 금액이 감소할 수 있습니다.
비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 최저가 또는 최대 인수 가정 취득원가가 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중이라는 점까지 고려해 유사한 물건의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
다음은 제공된 단순 배당추정의 수치를 표시한 것입니다. 대항력 있는 조영호의 임차보증금 80,000,000원이 배당 항목에 반영되어 있지 않으므로, 실제 배당표 또는 확정적인 매수인 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,894,000원 |
| 1. 가압류 · 옥구농업협동조합 (갑구 4번) | 106,708,800원 | 81,106,000원 |
| 2. 가압류 · 옥구농업협동조합 (갑구 5번) | 8,990,999원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동군산 농업협동조합 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전주농업협동조합 | 197,718,642원 | 0원 |
| 6. 경매 신청채권 · 조영호 | 93,334,794원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 901,753,235원 | 81,106,000원 |
단순 배당추정 기준 집행비용 1,894,000원, 채권자 배당 81,106,000원, 채권 미배당 합계 820,647,235원입니다. 조영호의 임차보증금 배당과 증액분의 순위, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충북혁신도시 버스터미널 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설 등이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 주변 간선도로와 연결됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 10층 건물 내 8층 811호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 전기·난방·급배수·승강기·소방 관련 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 토지 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 1,759,000원/㎡입니다.
- 이용·환금성. 근린시설 분류와 실제 오피스텔 이용상태를 구분해야 합니다. 개별 호실의 법적 용도와 임대차 상태, 유사 거래가격을 확인하기 전에는 주거용 아파트와 동일한 가격 기준을 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 을구 3번 조영호의 보증금 80,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 반드시 확인하세요.
- 최초 보증금과 증액분 구분. 최초 75,000,000원과 후속 80,000,000원에 적용되는 확정일자가 다릅니다. 각 부분의 우선변제 순위를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당추정 재검증. 임차권 배당을 반영하지 않은 단순 추정치를 최종 배당표로 사용하지 마세요.
- 임차인과 신청채권자 동일성. 조영호의 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 임차권등기명령 및 강제경매 신청 관계를 대조하세요.
- 실질취득원가 계산. 낙찰가 외에 미배당 보증금, 취득세, 관리비, 명도 관련 비용 등을 구분하여 계산하세요.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 고려하여 건축물대장상 용도 및 실제 사용 적법성을 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 동일 건물 및 유사 용도 호실의 최근 실거래·매물가격을 확인하고, 실질취득원가를 기준으로 비교하세요.
- 매각서류 확인. 입찰 직전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “8,300만원 낙찰이 8,300만원 취득은 아니다”
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 발생한 조영호의 대항력입니다. 최초 전입일은 2021.02.10이고 말소기준 가압류는 2022.05.24입니다. 매각물건명세서는 보증금 80,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
신건 최저가 83,000,000원에 낙찰되더라도 보증금이 배당되지 않는다면, 매수인의 취득원가는 부대비용을 제외하고 163,000,000원까지 증가할 수 있습니다. 다만 이는 전액 미배당을 가정한 위험 시나리오로, 실제 취득원가는 임차권의 우선변제 순위와 배당 결과에 따라 달라집니다.
유찰로 최저가가 낮아지더라도 그만큼 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있어, 최저매각가 하락만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건은 임차보증금의 실제 배당액과 인수 범위를 먼저 확인한 후, 전체 실질취득원가를 기준으로 검토해야 하는 사건입니다.
