대전지방법원 2025타경501. 논산시 내동 시네마타워 제1층 제114호입니다. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 할인매장입니다. 현황조사 비고에는 115호와 사이에 벽체가 설치되지 않고 일체로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리 순서만 볼 것이 아니라, 실제 점유범위와 호실 경계까지 함께 봐야 하는 유형입니다.
등기부의 핵심은 2021.06.25 설정된 국일신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 693,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2021.07.02 김소희 근저당 1,000,000,000원, 이상훈 명의 가등기, 다수의 압류·가압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 여부의 종류 확인이 요구되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 내동 452 시네마타워 1층114호 · 도로명 충청남도 논산시 시민로 181 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 제1층 제114호 할인매장 |
| 소유자 | 주식회사해연 |
| 감정가 / 최저가 | 901,000,000원 / 901,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 570,319,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미확정
2021.06.25 국일신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 김소희 근저당, 이상훈 가등기, 국·논산시·대전광역시 서구·서산시 등의 압류와 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 가압류는 데이터상 매각으로 소멸 판정입니다. 말소기준 근저당은 2026.01.15 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘미상’
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경두 | 본건 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 판단 유보 |
최경두는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 점유자의 실제 대항력과 보증금이 확인되기 전의 모형값으로 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 901,000,000원입니다. 다만 동일 용도·동일 권역의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 할인매장이고 115호와 일체로 이용되고 있어, 단순히 사건 용도 표기만으로 주거용 거래가격을 적용하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 901,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,410,000원 |
| 1. 근저당 · 국일신용협동조합 | 693,600,000원 | 693,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김소희 | 1,000,000,000원 | 195,990,000원 |
| 3. 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 99,010,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,792,610,587원, 배당액은 889,590,000원, 미배당액은 903,020,587원입니다. 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 논산고등학교 북측 인근으로 학교, 대형할인매장, 상업용건물 및 근린생활시설이 있는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 시네마타워 제1층 제114호는 할인매장으로 이용 중입니다.
- 호실 경계. 현황상 115호와 사이에 벽체가 설치되지 않고 일체로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·옥외주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 464,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당하며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최경두 점유관계 확인. 전입신고일, 확정일자, 보증금과 실제 점유형태를 확인해 대항력·우선변제·승계 여부를 확정해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액과 법정기일을 확인해야 현재 배당표보다 선순위 차감되는 금액을 알 수 있습니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 8번 이상훈 가등기의 성격이 담보가등기인지 등 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 114호·115호 경계 확인. 현황상 벽체 없이 일체사용 중이므로 실제 인도범위와 독립사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 일치 확인. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 할인매장입니다. 이용상태와 관련 인허가·현황을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교 없이 감정가 901,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “말소는 보여도, 인수는 아직 확정되지 않았다”
이 사건의 등기상 핵심은 간단합니다. 2021.06.25 국일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 남아 있습니다. 최경두의 대항력·보증금이 미상이고, 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부도 확인되지 않았으며, 현황상 114호와 115호는 벽체 없이 일체로 사용되고 있습니다.
따라서 현재 배당표상 인수액 0원과 신건 최저가 901,000,000원을 그대로 결합해 “실질취득 901,000,000원, 권리 깨끗”이라고 확정하는 것은 이릅니다. 특히 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트까지 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 점유자의 실제 권리, 세금 우선순위, 호실 경계와 이용상태를 먼저 확정하는 것입니다.
