대전지방법원 2025타경20468. 이 사건은 충남 부여군 규암면 수목리의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 기호 2·3은 우사 및 퇴비사, 기호 4는 주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 송주은이며, 2017.12.29. 규암농업협동조합 근저당권 83,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 서울축산업협동조합 근저당권 204,000,000원, 김지영 가압류 156,418,415원, 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 가압류 209,724,093원, 규암농업협동조합 가압류 99,305,509원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부는 미상으로 조사됐습니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 실제 점유·임대관계는 현장에서 별도 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20468 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 규암면 수목리 482 |
| 등기 대상 건물 | 충청남도 부여군 규암면 수목리 483 1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2·3 우사 및 퇴비사 · 기호4 주택 |
| 소유자 | 송주은 |
| 감정가 / 최저가 | 960,626,400원 / 960,626,000원 (신건) |
| 청구액 | 75,398,201원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.12.29. 설정된 규암농업협동조합 근저당권 83,200,000원입니다. 2022.09.29. 서울축산업협동조합 근저당권과 2025년의 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각조건 — 농지취득자격증명이 핵심
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각이며, 목록 5·11·12는 농지취득자격증명 필요 물건입니다. 매각결정기일까지 증명서를 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다.
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 농지취득자격증명 | 목록 5·11·12 필요 |
| 미제출 시 | 매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수 |
| 포함 | 제시외 건물 및 수목 |
| 매각 제외 | 창고 컨테이너 |
| 현황 | 목록 5·11 축사부지 · 목록 12 도로 |
③ 예상배당표 (매각가 960,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,006,260원 |
| 1. 근저당 · 규암농업협동조합 | 83,200,000원 | 83,200,000원 |
| 2. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김지영 | 156,418,415원 | 156,418,415원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 209,724,093원 | 209,724,093원 |
| 5. 가압류 · 규암농업협동조합 | 99,305,509원 | 99,305,509원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,971,723원 |
현재 최저가 960,626,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 752,648,017원이 모두 배당되고 소유자 잔여 195,971,723원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 이용 및 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 기호 1·5·11 토지는 수목천1교 서측 인근으로 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며, 기호 6·7·10은 음멍소류지 인근 경지정리 농경지, 기호 8·9는 서천공주고속도로 수목천교 남동측 인근 농경지입니다.
- 교통. 각 토지는 아스콘 포장도로에 접하고, 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호 2·3은 우사 및 퇴비사, 기호 4는 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호 2는 강파이프구조 칼라철판지붕 단층, 기호 3은 강파이프조 칼라지붕 단층, 기호 4는 철근콘크리트구조 경사스라브위 스패니쉬기와지붕 2층입니다.
- 설비. 기호 4에는 기본적인 위생설비, 난방설비, 급배수 및 급탕설비가 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역과 농업진흥구역이 포함되며, 일부 토지는 가축사육제한구역, 소하천구역, 자연재해위험개선지구, 접도구역 등에 해당합니다.
- 제시외 시설. 기호 1·5·11 지상에 제시외 건물 및 수목 등이 있고 매각에 포함되지만, 창고 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 960,626,000원 | 752,648,017원 | 0원 | 195,971,723원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 768,500,800원 | 752,648,017원 | 0원 | 5,767,775원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 614,800,640원 | 606,252,634원 | 146,395,383원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권자 청구 합계 752,648,017원이 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 가격에서는 배당재원이 부족해 146,395,383원 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 5·11·12에 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목은 포함되지만 창고 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 확인. 목록 5·11은 축사부지, 목록 12는 도로로 조사됐습니다.
- 점유·임대 확인. 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부는 미상입니다.
- 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역을 비롯해 가축사육제한구역, 소하천구역, 자연재해위험개선지구, 접도구역 등이 포함되는 토지가 있으므로 각 목록별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 매각대상 경계. 제시외 건물·수목과 매각제외 창고 컨테이너의 위치·점유 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 매각조건을 먼저 볼 사건
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2017.12.29. 규암농업협동조합 근저당권을 기준으로 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 입찰에서 중요한 변수는 등기 밖에 있습니다. 목록 5·11·12의 농지취득자격증명, 제시외 건물·수목의 포함, 창고 컨테이너의 매각 제외, 그리고 임대 여부 미상이 그것입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가의 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다. 이 사건은 권리관계는 정리되지만, 농지·현황·매각범위 확인이 입찰의 핵심인 유형입니다.
