청주지방법원 2025타경5449. 충청북도 제천시 백운면 모정리 127-20 일원의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 황정아이고, 말소기준권리는 2022.12.06. 설정된 이오준 명의 채권최고액 345,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.06.07. 김윤숙에게 확정채권양도로 이전됐고, 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 이 사건은 단순한 주택 한 채만 보는 경매가 아닙니다. 일괄매각 대상과 매각 제외 제시외 물건이 함께 존재하고, 목록 3·5에는 농지취득자격증명서 제출 조건이 있으며, 일부 분할필지는 제천시청의 백운면 수론 소하천 정비사업 편입 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5449 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 모정리 127-20 · 충청북도 제천시 백운면 모정길 139-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 황정아 |
| 감정가 / 최저가 | 366,897,200원 / 366,897,200원 (신건) |
| 청구액 | 303,389,178원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2022.12.06. 근저당권 · 이오준 · 채권최고액 345,000,000원 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 조사 내역 없음. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2022.12.06. 이오준 앞으로 설정된 채권최고액 345,000,000원의 근저당권이고, 2023.06.07. 해당 근저당권이 김윤숙에게 이전됐습니다. 2025.10.22. 등기된 김윤숙의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 366,897,200원이나 향후 유찰가가 시장가격 대비 저렴한지 여부를 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유나 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 366,897,200원 | 345,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 293,517,760원 | 288,608,511원 | 56,391,489원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 234,814,208원 | 230,726,809원 | 114,273,191원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 즉 1회 유찰 시 미배당 56,391,489원, 2회 유찰 시 미배당 114,273,191원이 발생해도 매수인 인수는 각각 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,897,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,936,561원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이오준 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,960,639원 |
현재 회차 매각가 366,897,200원 기준으로 집행비용 5,936,561원, 근저당권 345,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 15,960,639원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 매각범위·농지 조건 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 중 1-1, 1-2, 2-1~2-4, 3-5는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상의 제시외 비닐하우스, 농막, 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 3 지상의 제시외 컨테이너도 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명서. 목록 3·5는 농지취득자격증명서가 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 현황과 공부 차이. 목록 5 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 전 및 도로 등으로 이용 중입니다.
- 소하천 정비사업. 목록 3의 분할필지 모정리 144-1·144-2와 목록 5의 분할필지 모정리 128-3은 제천시청이 시행하는 백운면 수론 소하천 정비사업 편입 필지입니다.
⑤ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 제천시 백운면 원월리 소재 평동교차로 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 기타지붕(아스팔트슁글) 지하 1층·지상 1층이며, 외벽은 징크판넬 마감 등, 내벽은 목재 및 타일 마감 등, 바닥은 장판지 및 타일 마감 등, 창호는 샷시창호 마감 등입니다.
- 설비. 난방설비와 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 모정리 127-20의 토지면적은 294.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 28,600원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역이며 농업진흥구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 농림지역 접함, 성장관리계획구역 포함 사항이 확인됩니다.
- 건축 위반. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서 확보 가능 여부. 목록 3·5는 미제출 시 매수보증금 몰수 조건이므로 응찰 전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 제시외 건물 일부는 포함되지만 비닐하우스·농막·창고·컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 각 시설물의 위치와 이용관계를 대조해야 합니다.
- 소하천 정비사업 편입 확인. 모정리 144-1·144-2 및 128-3의 편입 범위는 감정평가서와 토지대장을 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 또는 유찰가가 적정한지 별도 검증이 필요합니다.
- 등기 확인. 현재 기준 말소기준은 2022.12.06. 근저당권이며, 2023.06.07. 김윤숙에게 이전된 이력을 포함해 입찰 직전 등기 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 되는 물건
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 실제 입찰 난도는 등기 밖에서 올라갑니다. 목록 3·5의 농지취득자격증명서, 매각에 포함되지 않는 제시외 비닐하우스·농막·창고·컨테이너, 그리고 일부 분할필지의 백운면 수론 소하천 정비사업 편입을 반드시 함께 봐야 합니다.
또한 최근 실거래나 시장 추세 자료가 없어 감정가 366,897,200원은 물론, 1회 유찰 시 293,517,760원이나 2회 유찰 시 234,814,208원도 시세 대비 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 농지 요건·매각범위·사업편입 범위와 별도의 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
