대전지방법원 2025타경20590. 논산시 연무읍 안심리 ‘뉴-현대’ 101동 1층 102호, 전용 43.21㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가와 최저가가 4,000만원으로 같다는 사실이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차권이 존재한다는 데 있습니다. 서례근은 2010.01.12 전입, 2021.07.05 확정일자를 갖고 있고 2024.11.08 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.12.11 문태수 근저당보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못한 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

현재 40,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,120,000원을 먼저 제외한 뒤 서례근에게 38,880,000원이 배당되는 계산입니다. 따라서 부족분은 1,120,000원이고, 이를 최저가에 더한 예상 실질취득액은 41,120,000원입니다. 특히 유찰이 발생해 최저가가 내려가더라도 서례근의 미배당 보증금이 늘어나므로, 표면 최저가 하락분 대부분이 인수 증가로 상쇄됩니다. 1회 유찰 시 32,000,000원에 인수 8,976,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원에 인수 15,260,800원으로 계산되어 총 부담은 각각 40,976,000원, 40,860,800원 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 국민은행 계열 근저당은 2024.04.02 해지로 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2024.12.11 문태수 근저당입니다. 그보다 앞선 서례근의 전입과 임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리와 성격이 다릅니다. 반면 현재 경매개시결정과 2026년의 국·논산시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

서례근은 배당요구가 확인되고, 확정일자와 임차권등기가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다. 현재 배당 가정의 1,120,000원은 집행비용을 반영한 추정치이며, 세금 등 실제 배당 순위와 금액이 달라지면 부족분도 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 봐야 한다

같은 단지 ‘뉴-현대’ 전용 43.21㎡의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 전체 3건 평균은 33,763,333원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 보면 최근 12개월 평균 35,645,000원, 최신 거래는 46,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 18.8% 상승한 흐름으로 집계돼 있습니다.

표면 최저가 40,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 여기에 현재 가정상 서례근 미배당액 1,120,000원을 더한 예상 실질취득 41,120,000원은 최근 12개월 평균의 약 115.4%입니다. 최신 거래 46,500,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 만큼 ‘경매라서 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

현재 계산상 서례근 보증금 중 1,120,000원이 미배당되어 매수인 인수로 추정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 가정이므로 실제 배당결과에 따라 인수액은 변동할 수 있습니다. 유성호의 임대차보증금은 확인되지 않아 위 배당·인수액에 포함되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연무체육공원 남동측 인근으로 아파트단지, 연무체육공원, 연무문화체육센터, 연무농협, 근린생활시설, 연립주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 대체로 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층입니다. 급배수·급탕·위생·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 233,800원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부상 안심리 77-2, 77-60 두 필지 지상으로 표시되지만 77-60은 1999.12.30 77-2에 합병되어 실제로는 77-2 단일지상에 소재합니다.
• 단지 규모. 뉴-현대는 80세대이며 준공일은 1999.12.30입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 서례근 배당잔액 재계산. 현재 가정의 1,120,000원만 고정값으로 보지 말고 매각기일 직전 배당순위·세금·집행비용을 다시 반영해 실제 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
• 유성호 임대차관계 확인. 2008.12.26 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약과 현재 점유 여부를 확인해야 총 인수액을 판단할 수 있습니다.
• 유찰가만 보고 할인으로 계산하지 않기. 32,000,000원·25,600,000원으로 최저가가 내려가도 서례근 인수액이 8,976,000원·15,260,800원으로 증가해 실질부담은 약 4,000만원 수준에 머뭅니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 35,645,000원과 최신 거래 46,500,000원을 함께 보고, 전체 평균 33,763,333원만으로 할인율을 판단하지 않는 편이 적절합니다.
• 서례근 관련 원본 대조. 임차권자와 신청채권자가 같은 이름이므로 임대차계약서, 판결문, 임차권등기명령, 배당요구 및 청구금액의 관계를 직접 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “4,000만원 낙찰”이 아니라 “총 얼마를 떠안는가”의 사건

이 물건의 표면 가격은 40,000,000원이지만 권리구조를 반영하면 현재 예상 총부담은 41,120,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 35,645,000원보다 높은 수준이고, 보증금 40,000,000원의 서례근 임차권은 배당 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 유찰 후에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액이 약 4,000만원 수준에 묶이는 구조입니다.

여기에 2008.12.26 전입한 유성호의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았다는 점이 남습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가 4,000만원짜리 아파트”로 보는 것보다 서례근의 실제 미배당액과 유성호의 임대차 실체를 먼저 확정해야 하는 권리확인형 물건으로 접근하는 것이 데이터에 부합합니다.