📊 106.6% ✅ 인수 0원
청주지방법원 2026타경5029. 제천시 강제동 ‘제천강저롯데캐슬프리미어’ 108동 1층 104호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.07.26. 한국보험금융주식회사 근저당권 19,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 2025.09.17. 산은캐피탈주식회사 가압류와 2026.02.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 342,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 평균은 320,900,000원이어서 최저가가 평균의 106.6%에 놓여 있습니다. 최신 거래 360,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균 기준으로는 할인된 가격이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경5029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 강제동 844 제천강저롯데캐슬프리미어 108동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.999㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 1층 |
| 소유자 | 남원이 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 342,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 산은캐피탈주식회사 / 146,050,719원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 2017.11.17. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 165,000,000원은 2024.07.26. 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 한국보험금융주식회사 근저당권 19,500,000원입니다. 이후 산은캐피탈주식회사 가압류 137,630,437원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
제천강저롯데캐슬프리미어의 동일 평형 실거래입니다. 전체 확인 거래는 12건, 이 가운데 최근 12개월 평균은 320,900,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 360,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 14 | 334,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 2 | 323,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 12 | 334,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 11 | 333,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 82.8㎡ | 1 | 292,000,000원 |
| 2025.03 | 82.78㎡ | 1 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 320,900,000원 |
최저매각가 342,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.6%입니다. 전체 12건 평균 316,166,666원과 비교해도 최저가는 108.2% 수준입니다. 반면 가장 최근 거래는 360,000,000원이고, 최근 거래 추세가 9.7% 높은 점은 시장의 상단 가격이 유지되고 있다는 참고 신호입니다. 따라서 이 물건은 최근 평균보다 높은 신건이지만, 최신 실거래보다는 낮은 위치로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
③ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,588,000원 |
| 2. 근저당 · 한국보험금융주식회사 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 137,630,437원 | 137,630,437원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 산은캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,281,563원 |
현재 가정에서는 계산에 반영된 채권액 157,130,437원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 강제경매개시결정 항목은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 사건 청구액은 146,050,719원입니다. 소유자 잔여는 179,281,563원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 제천시 명지동 소재 명지초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물의 1층 104호이며 사용승인일은 2017.08.29입니다. 난방·위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 제천강저롯데캐슬프리미어는 863세대이며, 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역(강저지구) 등이 확인되며 공시지가는 350,800원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 320,900,000원을 우선 기준으로 보고, 현재 최저가 342,000,000원이 그보다 높은 점을 반영해야 합니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 2026.08. 거래가 360,000,000원이고 최근 거래 추세는 9.7% 높아졌으므로 평균값 하나만으로 시장 전체를 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 273,600,000원, 2회 유찰 시 218,880,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 가격을 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 인도·명도 상황은 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 보면 명확합니다. 권리 쪽에서는 2024.07.26. 한국보험금융주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다.
반면 가격은 신건 최저가 342,000,000원이 최근 12개월 평균 320,900,000원의 106.6%입니다. 최신 거래 360,000,000원과 최근 거래 추세 9.7% 상승을 감안하면 시세 상단과의 간격은 존재하지만, 최근 평균 기준의 할인 매력은 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 낮고, 현재 회차의 핵심 변수는 가격으로 정리됩니다.