대전지방법원 2026타경2. 부여군 규암면 합송리 강산아파트의 신건입니다. 현재 소유자는 고애란이고, 2023.06.01 소유권을 이전받은 뒤 2023.08.11 부여새마을금고 앞으로 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.08.19 롯데카드 주식회사 가압류 5,726,485원과 2026.01.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기권리만 보면 단순해 보여도 임차관계는 다릅니다. 이선미의 전입신고일은 2020.09.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.04.10 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건을 “인수 0원”이라고 확정하면 안 되며, 보증금이 존재하고 대항요건이 유지되는 경우에는 낙찰대금 외 추가 인수부담이 생길 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 규암면 합송리 500 강산아파트 101동 2-303호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 고애란 · 2023.06.01 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 부여새마을금고 / 38,342,030원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 공부·현황 | 공부상 101동 2-303호 · 현황상 102동 303호 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입은 별도
등기부상 현재 말소기준은 2023.08.11 부여새마을금고 근저당 48,000,000원입니다. 그 뒤의 롯데카드 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이선미의 전입은 2020.09.24로 말소기준보다 선행합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 단계가 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선미 | 미상 | 2020.09.24 | 미상 | 미상 | 2026.04.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 116,000,000원을 ‘싸다’고 볼 수 없다
강산아파트는 263세대, 사용승인일은 2001.05.02입니다. 이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 116,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 면적에 대응하는 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 직접 비교할 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 가격 비교보다 선순위 전입관계가 먼저입니다. 낙찰대금이 116,000,000원이라도 이선미의 인수 보증금이 실제로 존재하면 매수인의 실질취득비용은 116,000,000원 + 인수액이 됩니다. 따라서 보증금 확인 전에는 감정가만 보고 가격 메리트를 평가하는 것이 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 부여새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,726,485원 | 5,726,485원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,849,515원 |
위 배당계산은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이선미의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 배당과 매수인 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 합송초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·농경지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 위치해 대중교통 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 건물이며 사용승인일은 2001.05.02입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·공용승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 등에 해당하고 공시지가는 202,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고, 실제 현황과 차이가 있을 수 있다는 감정평가 의견이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이선미 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인하지 못하면 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일은 2020.09.24이지만 확정일자와 점유부분이 미상입니다. 대항력·우선변제 판단에 필요한 자료를 대조해야 합니다.
- 동호수 대조. 공부상 101동 2-303호와 현황상 102동 303호가 다르므로 현장, 건축물 관련 자료, 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 동일 면적 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가 116,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 시세조사를 해야 합니다.
- 배당표 재계산. 이선미 보증금과 당해세·최우선변제 여부가 확인되면 현재 배당모형을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘선순위 전입과 동호수’가 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 이선미의 2020.09.24 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 낙찰가 116,000,000원만으로 실질취득비용을 판단해서도 안 됩니다.
또 하나는 공부상 101동 2-303호와 현황상 102동 303호의 차이입니다. 임차관계와 목적물 동일성이 모두 확인된 뒤에야 가격 검토로 넘어갈 수 있습니다. 현재 단계의 핵심은 “인수 0원”이 아니라 인수액 미상, 현황 확인 필요입니다.
