대구지방법원 2025타경10617. 안동시 풍천면 갈전리 코아루프라임시티오피스텔2차 1층 111호입니다. 건물 명칭에는 ‘오피스텔’이 들어가지만, 이 호실의 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현장조사 당시 공실입니다. 등기부상 현재 소유자는 석승훈이고, 말소기준권리는 2017.03.27 설정된 하나은행의 채권최고액 241,200,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류 3건과 2025년 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순합니다. 2022년에도 하나은행이 임의경매를 신청했지만 그 사건은 2024.11.13 취하되어 2024.11.15 경매개시결정 등기가 말소됐고, 이후 2025.06.05 아이에이제십사차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 현재 사건의 경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 경매는 이미 말소된 이력이고, 현재 분석의 핵심은 2017년 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 풍천면 갈전리 1631 코아루프라임시티오피스텔2차 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 공실 · 7층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 석승훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 447,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 241,200,000원 |
| 현재 경매개시 채권자 | 아이에이제십사차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가 현장조사 당시에도 공실로 확인됐고, 임대관계는 미상입니다. 등록된 임차인 보증금 인수액은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원입니다. 2017.03.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 하나카드 30,224,642원, 하나은행 60,906,048원, 삼성카드 59,337,647원의 가압류도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 감정가 4.47억을 ‘시세’로 보면 안 된다
현재 회차는 감정가 447,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 이 호실에 대해 실거래를 기준으로 할인율을 검증할 수 있는 가격 비교치는 없습니다. 따라서 최저가 447,000,000원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 현장조사 당시 공실인 1층 근린생활시설이므로, 감정가 자체보다 실제 상권·임대수요와 현재 거래 가능한 가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 447,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 357,600,000원 | 39,874,737원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 286,080,000원 | 110,393,457원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각대금이 줄면 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰은 권리인수 문제보다 입찰가격 자체의 문제로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 447,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,870,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 241,200,000원 | 241,200,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 30,224,642원 | 30,224,642원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 60,906,048원 | 60,906,048원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 59,337,647원 | 59,337,647원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,461,663원 |
447,000,000원 매각 가정에서는 채권총액 391,668,337원이 전액 배당되고 소유자 잔여 48,461,663원이 계산됩니다. 집행비용은 6,870,000원 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도청 남서측 인근으로, 주변은 공공기관·상업·업무시설, 상업·업무용 나대지, 아파트단지와 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 현재 이용. 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현장조사 당시 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고 대상은 1층 111호입니다.
- 교통·도로. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 서측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하고, 경북도청이전신도시 관련 개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 583,700원/㎡입니다.
- 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·승강기·화재탐지·도시가스 공급설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계 재확인. 감정평가 당시 공실이고 임대관계는 미상이므로, 매각기일 전 현재 점유상태와 임대차 존재 여부를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 447,000,000원을 현재 시세로 그대로 보지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격과 임대수익을 확인해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 상가 수요 확인. 제1종근린생활시설(휴게음식점) 공실 상태이므로, 경북도청 인근 상업·업무수요와 해당 1층 점포의 실제 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 경매 이력 구분. 2022년 임의경매는 2024년 취하·말소된 과거 이력이고, 현재 진행 중인 사건은 2025타경10617입니다.
- 권리 원본 대조. 등기부상 근저당권자는 하나은행이고 현재 경매개시 채권자는 아이에이제십사차유동화전문 유한회사이므로, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 함께 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2017.03.27 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 보증금 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 공실인 1층 제1종근린생활시설이고, 신건 최저가가 감정가와 같은 447,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리인수가 아니라 4.47억이라는 가격을 실제 상권과 거래·임대수익으로 검증할 수 있느냐에 있습니다. 권리는 정리형이지만, 실거래 확인 없이 신건 가격을 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
