울산지방법원 2025타경1162. 울산 북구 연암동 성원아파트 2동 3층 310호, 전용 48.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김윤석은 2010.05.03 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 89,500,000원이었습니다. 이 사건에서 중요한 것은 과거 근저당들이 아닙니다. 한국주택은행·국민은행·농업협동조합중앙회· 현대캐피탈·한국주택금융공사·부산은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.23 울산신용보증재단 가압류 30,768,906원입니다.
문제는 그보다 앞선 2022.02.03 전입·점유을 갖춘 임차인 채동민입니다. 확정일자는 2021.12.28이고 보증금은 130,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.02.20 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 말소기준일 2023.10.23보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 연암동 402-1 성원아파트 2동 3층 310호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.78㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김윤석 (2010.05.03 소유권 취득 · 거래가액 89,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 채동민 / 143,163,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 130,000,000원이 실질 가격의 기준선
| 임차인 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 채동민 제2동 제3층 제310호 48.78㎡ 전부 | 2022.02.03 | 2021.12.28 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
| 임차권 경정 제2동 제3층 제310호 48.78㎡ 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
등기부의 을구 12번 임차권은 처음 범위가 제2동 제3층 제301호 48.78㎡로 기재됐고, 이후 2025.05.23 착오발견에 따른 경정으로 제2동 제3층 310호 48.78㎡ 전부로 정정됐습니다. 따라서 310호 경정정보는 별개의 보증금 130,000,000원을 추가로 합산하는 항목이 아닙니다. 다만 경정 항목 자체에는 전입일·확정일자·보증금이 별도로 기재돼 있지 않으므로, 그 항목만 떼어 놓고는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 66,640,000원에 낙찰받아도 66,640,000원짜리가 아니다
현재 최저매각가는 66,640,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 144,875,000원의 46%에 불과합니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상 배당되는 금액은 65,040,480원이고, 보증금 중 64,959,520원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 66,640,000원 + 64,959,520원 = 131,599,520원입니다.
이 실질취득 131,599,520원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 144,875,000원보다 낮고, 최신 2026.08 거래 142,000,000원보다도 낮습니다. 가격 여유는 존재하지만 최저가 46%라는 외형만큼 크지는 않습니다. 특히 대항력 보증금이 130,000,000원이므로 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 반대로 증가해 총취득액이 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 66,640,000원 | 64,959,520원 | 131,599,520원 |
| 3회 유찰 시 | 46,648,000원 | 84,591,664원 | 131,239,664원 |
| 4회 유찰 시 | 32,653,599원 | 98,334,166원 | 130,987,765원 |
④ 동일면적 실거래 — 최근 가격과 실질취득 비교
성원아파트 전용 48.78㎡의 최근 거래 12건 평균은 144,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.08, 3층, 142,000,000원이고 최근 표본 범위는 123,000,000원~162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.78㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 48.78㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 48.78㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 48.78㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 48.78㎡ | 7 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 48.78㎡ | 10 | 159,000,000원 |
| 2026.03 | 48.78㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 48.78㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2026.02 | 48.78㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2026.02 | 48.78㎡ | 2 | 133,500,000원 |
| 2026.02 | 48.78㎡ | 9 | 149,000,000원 |
| 2026.02 | 48.78㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 평균 | 48.78㎡ | 12건 | 144,875,000원 |
현재 실질취득 131,599,520원은 최근 거래 범위 안에 들어가며 최근 12개월 평균과 최신 거래보다는 낮습니다. 하지만 2026.02에는 동일 면적 2층이 123,000,000원에 거래된 사례도 있으므로 131,599,520원이 모든 최근 거래보다 싼 가격은 아닙니다. 층·내부상태와 임차관계 확인 부담까지 함께 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 채동민 보증금 | 130,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 30,768,906원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 채동민 | 143,163,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,599,520원을 제외한 65,040,480원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 64,959,520원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 용도. 이용상태는 공동주택(아파트)이며 성원아파트는 464세대, 사용승인일은 1996.07.04입니다.
- 입지. 무룡고등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활주택·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다. 북측 광대로, 동측 중로, 서측·남측 소로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 3층 310호이며 승강기·위생 급배수·전기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(화봉지구)이며 공시지가는 1,386,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했고 내부사항은 필요시 확인을 요합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총취득액 계산. 응찰가에 채동민 보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회 유찰 시 실질취득 131,239,664원, 4회 유찰 시 130,987,765원으로 총액 하락 폭이 제한됩니다.
- 임차권 경정 대조. 을구 12번의 최초 301호 기재와 2025.05.23 310호 경정 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 채동민이 임차권자이자 강제경매 신청채권자이므로 임대차와 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사가 폐문 상태에서 이루어져 내부 배치·발코니 확장 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “130,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 최저가만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 136,000,000원이 2회 유찰돼 66,640,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 144,875,000원 대비 최저가 비율도 46%입니다. 그러나 대항력 있는 채동민의 보증금 130,000,000원이 그 할인폭 대부분을 다시 채웁니다.
현재 회차에서 매수인이 실제 부담하게 되는 금액은 낙찰가 66,640,000원과 미배당 보증금 64,959,520원을 합친 131,599,520원입니다. 이는 최근 평균과 최신 거래보다 낮아 일정한 가격 여유는 있지만, 단순히 “반값 아파트”로 볼 수 있는 구조는 아닙니다. 더구나 추가 유찰 시 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총취득액이 130,000,000원 부근에 고정됩니다. 가격의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이고, 입찰의 핵심은 임차권과 신청채권의 관계를 확실히 확인하는 것입니다.
