대전지방법원 2025타경12742. 충청남도 아산시 배방읍 구령리 868에 위치한 기타 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지 지목은 공장용지이고 면적은 2,846㎡입니다. 소유자는 주식회사맘마유농업회사법인으로, 2019년 현물출자를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 중소벤처기업진흥공단이 청구액 46,311,849원으로 임의경매를 신청했습니다.

겉으로는 감정가 대비 할인 없이 시작하는 신건입니다. 하지만 공장 관련 경매에서는 최저가보다 먼저 실제로 어떤 토지·건물·설비를 취득하는지 확인해야 합니다. 이 물건은 일괄매각이며 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구를 포함합니다. 반면 소재불명 기계기구와 제시외 기계기구는 제외됩니다. 현재 출입 차단과 단전·단수로 가동이 중단되어 있어 설비의 실제 상태와 재가동 가능성을 감정가만으로 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 근저당권을 먼저 확인

을구 4번 이후 설정된 중소벤처기업진흥공단·농협은행 근저당권과 후속 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 을구 2번 관련 일부대위변제 및 확정채권양도는 새로운 독립 채권이 추가되었다는 뜻이 아니라 기존 담보권의 권리자가 변경되거나 일부 이전된 기록입니다. 이를 원래 채권최고액과 단순 합산하여 채무를 중복 계산해서는 안 됩니다.

2024.02.28 등기된 재산보전처분은 2025.10.17 회생절차폐지를 원인으로 말소되었습니다. 이후 중소벤처기업진흥공단과 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정이 차례로 등기되었습니다.

② 매각 범위와 가격 — 신건 할인보다 실제 취득가치가 중요

현재 최저매각가는 감정가 전액인 2,646,538,250원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 주변 시세보다 저렴한지, 또는 실제 토지·건물·설비의 시장가치를 적절히 반영했는지는 판단을 유보해야 합니다.

* 배당 시뮬레이션상 추정치입니다. 선행 근저당권의 실제 말소 여부 확인을 전제로 하며, 유찰 후 금액은 가정 시나리오이지 확정된 후속 매각가격이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,646,538,250원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 위 배당 모형에 반영된 채권최고액 합계는 1,008,000,000원이며, 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자인 중소벤처기업진흥공단의 청구액은 46,311,849원이고, 해당 근저당권의 채권최고액 기준 예상배당은 58,800,000원입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 기준으로 추정한 금액입니다. 채권자별 배당은 채권최고액을 기준으로 단순화한 계산이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 특히 선행 을구 2번 권리의 존속 여부 및 배당순위가 확정되지 않아 위 잔여액을 최종 배당액으로 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영되어 있습니다.

④ 토지·설비·환금성 메모 (토지이용 및 매각조건 기준)

• 토지 기본 현황. 충청남도 아산시 배방읍 구령리 868. 토지면적 2,846㎡이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
• 용도지역. 생산관리지역에 해당합니다. 일반적인 공장용지라는 이유만으로 향후 증축·용도변경·신규 시설 설치가 자유롭다고 판단해서는 안 됩니다.
• 토지 형상. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 도로 및 제한사항. 도로구역에 접하고 접도구역에 저촉됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 289,000원/㎡. 이는 토지의 공시지가로 건물·기계기구를 포함한 전체 매각물건의 실제 시장가격과는 구분해야 합니다.
• 설비 상태. 출입이 차단되어 있고 단전·단수로 가동중단 상태입니다. 실제 가동 여부, 설비의 상태, 재가동에 필요한 조치를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각범위. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구를 포함하는 일괄매각입니다. 다만 소재불명 및 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 토지·건물과 설비를 함께 평가해야 하는 특수한 물건입니다. 실제 설비 상태와 매각 제외 범위가 명확해지기 전에는 감정가와 최저가만으로 가격 경쟁력이나 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당권 원본 확인. 을구 2번의 말소 범위와 2-5번 일부대위변제(486,000,000원), 2-7번 권리이전의 현재 효력을 확인하세요. 선행 담보권의 존속 여부가 권리분석의 우선 확인사항입니다.
• 채권 이전·대위변제 중복계산 방지. 을구 4번의 일부대위변제 128,000,000원, 을구 7번의 일부대위변제 270,000,000원 등은 기존 담보권의 일부 이전 관계를 확인해 처리해야 합니다. 원래 채권과 별개의 추가 채권처럼 합산하지 마세요.
• 매각목록 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 실제 매각 대상과 제외 대상을 감정평가서 및 매각물건명세서 원본에 표시해 확인하세요.
• 소재불명 설비 확인. 감정평가서에 기재된 기계기구 중 매각에서 제외되는 부분을 확인하고, 현장에 남은 설비와 실제 소유권 취득 대상이 일치하는지 살펴보세요.
• 가동중단 상태 점검. 단전·단수와 출입 차단 상태이므로 전기·수도 재공급, 시설 복구 및 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용규제 확인. 생산관리지역, 접도구역 저촉, 도로구역 접함 및 가축사육제한구역 조건이 향후 사용 목적에 미치는 영향을 검토하세요.
• 가격 산정. 최저매각가 2,646,538,250원을 실제 시장가치로 단정하지 말고 토지·건물·포함 설비의 가치를 구분해 검증하세요. 유찰 가정 가격 역시 시세 검증을 대신하지 못합니다.
• 점유·인도 확인. 출입 차단 상태와 현장 점유 주체를 확인하고 인도 및 시설 인수에 필요한 절차를 검토하세요.
• 원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “26.47억이라는 가격보다, 무엇을 온전히 취득하는지가 먼저다”

이 사건은 감정가 2,646,538,250원의 신건입니다. 배당 계산에서는 후순위 담보권 전액 배당과 매수인 인수액 0원이 제시되지만, 앞선 을구 2번 근저당권의 후속 대위변제·권리이전 기록을 먼저 확인해야 합니다.

현장 측면에서도 출입 차단, 단전·단수, 가동중단이라는 조건이 있습니다. 제시외 건물과 법정 기계기구가 포함되는 반면 일부 설비는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 취득하는 자산의 범위를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

권리 원본 대조와 현장 실사, 실제 매각목록 확인 전에는 가격 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 신건 가격이 적정한지 또는 유찰 후 가격이 매력적인지는 실제 취득 가능한 토지·건물·기계기구의 가치가 확인된 뒤 판단해야 합니다.