대구지방법원 2025타경11153. 경북 안동시 풍천면 갈전리, 경상북도청 남서측 인근에 자리한 코아루프라임시티오피스텔2차의 1층 109호 근린생활시설입니다. 명칭에는 오피스텔이 들어가지만, 해당 경매물건의 감정상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 이동철이 2018년 2월 13일 매매를 원인으로 거래가액 466,000,000원에 취득했고, 2018년 2월 28일 점촌농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.

그 근저당권의 채권최고액은 372,000,000원이며, 이를 기초로 점촌농업협동조합이 2025년 10월 21일 임의경매를 신청했습니다. 신청 청구액은 325,700,209원입니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않은 만큼 실제 점유자와 사용관계는 별도로 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

최초 소유자인 주식회사한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 이동철에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 점촌농업협동조합의 을구 1번 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.

해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족해지더라도 소멸하는 근저당권의 미배당금을 매수인이 별도로 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격과 유찰 시나리오 — 최저가보다 중요한 실제 사용 가치

감정가와 신건 최저가는 모두 448,000,000원입니다. 소유자의 과거 등기상 거래가액은 466,000,000원이지만, 과거 취득가격만으로 현재 경매 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

이 물건은 1층 근린생활시설이므로 실제 상가 거래가격, 임대수익, 공실 가능성, 점포의 독립적 사용 가능 여부를 함께 고려해야 합니다. 특히 경계벽이 철거된 상태에서의 감정가격과 낙찰 후 독립점포로 사용할 때 필요한 비용을 구분해서 살펴봐야 합니다.

각 회차의 채권자 미배당금은 배당 시뮬레이션 결과이며, 매수인의 인수채무가 아닙니다. 유찰 후 가격은 해당 회차로 진행되는 경우의 가정으로, 실제 낙찰가나 시세를 뜻하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용 6,880,000원을 공제한 후, 점촌농업협동조합 근저당권에 채권최고액 기준 372,000,000원을 배당하고 소유자에게 69,120,000원이 남는 것으로 추정됩니다.

실제 경매 신청 청구액은 325,700,209원이고, 예상배당표의 372,000,000원은 근저당권 채권최고액을 적용한 시뮬레이션 기준입니다. 이를 확정된 실제 채권 잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 배당요구, 집행비용 확정 및 실제 채권액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공공기관, 상업·업무시설, 아파트단지, 학교 및 상업·업무용 나대지 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 1층 구분점포입니다. 외벽은 석재타일 등으로 마감됐으며 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 경북도청이전신도시 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 583,700원/㎡이며, 토지는 세장형의 상업·업무용 건물 부지입니다.
• 규제. 도청이전신도시 개발예정지구 및 상대보호구역 등에 해당하므로, 향후 업종 선정 시 실제 영업 가능 여부와 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 108호와의 내부 경계벽 철거는 별도의 현황 특이사항으로 명시되어 있습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설은 입지뿐 아니라 점포 구조, 개별 접근성, 임대수익 및 실사용 가능성이 환금성에 영향을 줍니다. 인접 점포와 일체로 사용하는 현재 상태가 향후 매각과 임대에 어떤 영향을 주는지 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 108호와의 경계 확인. 철거된 내부 경계벽의 원래 위치와 소유권 경계를 집합건축물대장·건축물현황도 및 현장에서 대조하세요. 108호가 이번 매각에 포함되는 것으로 오인해서는 안 됩니다.
• 독립 사용과 복구 가능성. 109호만으로 독립적인 출입·영업이 가능한지, 경계벽 복구에 필요한 공사 범위와 비용, 관리주체 및 인접 호수와의 협의 필요성을 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부가 108호와 연결된 상태이므로, 양쪽 점포의 실제 사용자, 점유 범위, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 448,000,000원을 현재 시세로 그대로 간주하지 말고, 동일 상권의 구분상가 거래사례와 실제 임대수익을 조사하세요. 독립 사용에 필요한 추가비용도 매수 예산에 반영해야 합니다.
• 배당 구조 구분. 신청 청구액 325,700,209원과 근저당권 채권최고액 372,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 미배당금과 매수인 인수액도 구분해서 판단하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소 등을 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 업종 및 인허가. 준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역에 따른 희망 업종의 입점 가능성과 건축물 용도 적합성을 사전에 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서의 경계벽 철거 기재, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 도면을 대조하고 매각기일 전 변경사항을 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 점포의 경계는 단순하지 않다”

이 사건은 권리분석만 놓고 보면 명확합니다. 점촌농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 발생하는 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 매수 판단에서는 108호와의 내부 경계벽 철거가 더 중요한 변수가 될 수 있습니다. 독립된 구분점포로서 실제 점유와 사용이 가능한지, 경계를 복구해야 하는지, 추가 비용이 얼마나 필요한지를 확인하지 않은 상태에서는 감정가 4.48억의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

특히 신건 최저가가 감정가와 동일하고 현재 시세를 뒷받침할 거래 비교가 확정되지 않은 만큼, 가격 자체를 매력으로 평가하기보다는 물리적 경계·점유관계·복구 비용·임대수익 검증을 우선해야 합니다. 이 물건의 승부처는 등기부에 적힌 채무보다, 낙찰 후 109호를 실제로 어떻게 독립적으로 사용할 수 있느냐에 있습니다.