224,665,000원
울산지방법원 2025타경1185. 양산시 물금읍 가촌리 플러스존 1층 107호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 안병실이며, 2015.12.22 설정된 상북농업협동조합 근저당 채권최고액 572,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 붙은 케이비국민카드 가압류 8,997,906원, 신용보증기금 가압류 180,900,000원, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리구조만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안는 형태는 아닙니다. 하지만 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 점유입니다. 감정가 655,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 224,665,000원, 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그렇더라도 동일·유사 근린시설의 최근 실거래가 자료가 없기 때문에 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 1층 107호 · 야리로 127 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건 중 1층 107호 |
| 소유자 | 안병실 |
| 감정가 / 최저가 | 655,000,000원 / 224,665,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 457,306,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.12.22 상북농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 572,000,000원이고 채무자는 안병실입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 신용보증기금 가압류, 국의 압류, 상북농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 부산광역시동래구 압류는 2017.08.07 이미 해제·말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 224,665,000원은 감정가 655,000,000원에서 3회 유찰된 금액으로, 사건 시나리오상 감정가 34% 구간입니다. 다음 유찰 시 제시된 금액은 157,265,500원, 그 다음은 110,085,850원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 224,665,000원 | 220,719,690원 | 541,178,216원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 157,265,500원 | 154,263,783원 | 607,634,123원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 110,085,850원 | 107,744,648원 | 654,153,258원 |
유찰로 최저가가 크게 내려온 사실 자체는 분명하지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래· 가격 추세를 비교할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 근린시설은 실제 임대료, 공실 가능성, 전용 위치, 출입 동선과 상권 수익력이 가격을 좌우하므로 현장 임대가와 주변 매매사례 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,665,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,310원 |
| 1. 근저당 · 상북농업협동조합 | 572,000,000원 | 220,719,690원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,997,906원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 761,897,906원에 대해 현재 회차에서 채권자 배당은 220,719,690원, 미배당은 541,178,216원입니다. 신청채권자 청구액은 457,306,890원이며 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 등기부에는 국의 압류도 있으므로 실제 배당은 세액·법정기일 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도2호선 증산역 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설이 형성돼 있고 후면은 아파트와 일반주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 증산역이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,611.2㎡, 공시지가 2,195,000원/㎡, 상업용·평지·세로장방·중로각지로 정리돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 6층 건으로 외벽은 화강석·복합판넬·드라이비트, 창호는 강화유리 마감이며 승강기·화재경보기·탐지설비·소화전설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 655,000,000원에서 224,665,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 거래자료가 없으므로 인근 1층 근린시설 매매사례와 현재 호가를 직접 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 제1종 근린생활시설로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자·임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린시설은 매매가격뿐 아니라 실제 임대료와 공실 여부가 가치에 직접 영향을 주므로 현재 임대 가능 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 국 압류 확인. 양산세무서장을 처분청으로 하는 국의 압류가 있으므로 실제 배당에서는 세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 541,178,216원이 발생하더라도 현재 시뮬레이션상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 임대·시세 확인이 먼저”
이 물건은 권리관계 자체는 비교적 명료합니다. 2015.12.22 상북농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 655,000,000원에서 224,665,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설이라는 점만 보입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고 임대관계도 미상이므로 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 권리는 말소형, 가격은 검증형. 실제 승부처는 주변 1층 상가 매매가와 임대수익, 그리고 현장 점유관계를 확인한 뒤 224,665,000원이 그 수익가치보다 충분히 낮은지를 판단하는 데 있습니다.
