울산지방법원 2025타경1185. 양산시 물금읍 가촌리 플러스존 1층 107호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 안병실 명의로 2015.12.22 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 상북농업협동조합이 채권최고액 572,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 케이비국민카드 가압류, 신용보증기금 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 157,266,000원으로 감정가 655,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 적정 매수가를 확정할 수 없습니다. 이 사건에서 권리상 계산되는 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득금액은 현재 회차 기준 157,266,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 6층 건 중 1층 107호 |
| 소유자 | 안병실 |
| 감정가 / 최저가 | 655,000,000원 / 157,266,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상북농업협동조합 / 457,306,890원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.22 근저당권 · 상북농업협동조합 · 채권최고액 572,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력이 있다고 단정할 수는 없으며, 실제 점유관계와 임대차 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조하는 것이 중요합니다.
② 유찰 구조 — 감정가의 24.01%까지 하락
이 사건은 현재 4회 유찰 상태로 최저매각가가 157,266,000원까지 내려왔습니다. 제공된 회차 시나리오상 한 차례 더 유찰되면 110,086,200원, 6회 유찰 시에는 77,060,340원으로 계산됩니다. 그러나 감정가 할인율이 크다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 157,266,000원 | 607,633,630원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 110,086,200원 | 654,152,913원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 77,060,340원 | 686,624,652원 |
③ 예상배당표 (매각가 157,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,001,724원 |
| 1. 근저당 · 상북농업협동조합 | 572,000,000원 | 154,264,276원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,997,906원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 180,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,001,724원을 제외한 154,264,276원이 상북농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 607,633,630원입니다. 이 미배당 채권액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 도시철도2호선 증산역 북측 인근입니다. 주위는 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성되어 있고 후면은 아파트 및 일반주택으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 증산역이 인근에 위치해 대중교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 6층 건 중 1층 107호이며 현재 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하며, 토지는 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 화강석 붙임·복합판넬·드라이비트 마감, 창호는 강화유리 마감이며 승강기·화재경보기·탐지설비·소화전설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 현재 점유자와 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔어도 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 가격, 점유, 상권, 수익성 중 어떤 요소 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 후순위 채권 구분. 케이비국민카드·신용보증기금 가압류와 국세 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 상가 이용성 확인. 증산역 인근 중심상업지역 1층 근린시설이라는 입지는 확인되지만, 실제 수익성과 환금성은 현장 영업상태·공실·임대조건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “가격 검증”이 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.22 상북농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 주거용이 아닌 제1종 근린생활시설이고, 이미 4회 유찰되어 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 여기에 임대관계가 미상인 만큼, 단순히 “655,000,000원짜리를 157,266,000원에 산다”는 식의 접근은 적절하지 않습니다. 권리는 소멸형이지만, 가격과 점유는 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
